残債が残る任意売却での返済計画をどう立てるか

オーバーローン（債務超過）時の賢い任意売却の方法

自宅を債券者が差押え登記をした後、滞納した住宅ローンや税金等々を完済すればまったく問題がないことは言うまでもありませんが、任意売却において「残債が残ってしまう」ケースは大半を占めることになります。

これの一因としては、不動産の担保評価が住宅ローンでの借入金より下回っているため、所謂、「オーバーローン」＝「債務超過」の状態になっているとされています。

残債が残る（抵当権が抹消できない）ような不動産売買は「抵当権付き不動産」として扱われ、一般売却ではほぼ売れることはありません。

ところが、債権者交渉を行い、残債が残るけれども、「抵当権抹消」に応じていただけるのが、任意売却ということになります。

ですが、とにもかくにも任意売却をすれば抵当権抹消に応じてくれるのかと言えばそうではありません。

任意売却では、債権者と交渉を行う上で抵当権を抹消していただくための「交渉」が大事となるのです。
債権者交渉というのは、第一に「任意売却」に応じてもらえるかということから始まり、

等々について債権者と協議を進めていきます。

どれを取っても重要な内容ですが、債権者にとっては、残債についての「返済計画」つまり、債務者が将来的にわたり、支払っていけるのかが非常に大事なポイントとなります。

債権者としては、当然ながら、債権の早期回収が望まれますが、かと言って、住宅ローンを滞納して任意売却に至った訳ですから、債務者が早期に返済できる訳がないというのも理解しています。
早期に支払うことはできませんが将来にわたり支払っていくという約束と根拠があれば、大抵の債権者はこれに応じていただけるのです。

しかし、債権者はおおかた、3万円～5万円あたりを提示されますが、債務者にとっては、その金額はまたまた重荷になってきます。

支払っていけない金額を設定して約束しても、また債務不履行になっても仕方がないのです。

従って、無理のない金額設定が望ましいわけであって、返済計画においてはご相談者様の生活状況を鑑み、債権者との本来の「交渉」をする必要があるのです。

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任意売却アドバイザー 松原

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