任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の同意を得て、競売ではなく一般の不動産市場で自宅を売却することです。 市場価格での売却を目指し、売却後に残ったローン（残債）についても債権者と無理のない返済計画を交渉できるのが特徴です。

最大の違いは「売却価格」と「売却方法」です。
任意売却は、一般市場で売却するため、市場価格の8割〜10割程度で売れる可能性が高く、残る借金を抑えられます。売主（あなた）の意向が反映されやすく、引越し時期の調整や引越し費用の捻出交渉も可能です。プライバシーも守られやすいです。
一方で競売は、裁判所が強制的に売却するため、市場価格の5割〜7割程度とかなり安値で落札されることが多く、多額の残債が残ります。所有者の意思はほとんど反映されず、強制退去となります。情報が公開されるため、周囲に知られる可能性も高いです。

住宅ローンの返済が数ヶ月滞納している、または今後滞納する見込みがある場合は、任意売却を真剣に検討すべきです。 特に、金融機関から督促状が届いたり、「期限の利益喪失」の通知が届いた場合は、競売の手続きが始まる前に、早急に専門家へ相談しましょう。

主な条件は以下の通りです。
・住宅ローンなどの債務を滞納している、または滞納する見込みがある
・金融機関（債権者）が任意売却に同意している
・売却価格がローンの残高を下回る「オーバーローン」状態である（ローンの残高より高く売れる「アンダーローン」の場合は、通常の売却が可能です）
・売却活動の期間が十分にある
売却後に残った債務（残債）について、返済計画を立てられる見込みがある

任意売却には、主に以下のメリットがあります。
残債を少なくできる: 競売よりも高値で売却できるため、残る借金が抑えられます。
残債の返済方法を交渉できる: 売却後に残った借金について、無理のない範囲での分割払いを金融機関と交渉できます。
引越し費用を捻出できる可能性がある: 売却代金の一部から、引越し費用や新しい住居の敷金・礼金を交渉できる場合があります。
プライバシーが守られる: 一般市場で売却するため、競売のように情報が公開されず、周囲に知られにくいです。
引越し時期を調整できる: 買主との交渉次第で、引越し時期に余裕を持つことができます。

任意売却のデメリットは以下の点が挙げられます。
・信用情報に傷がつく（ブラックリストに載る）： 住宅ローンの滞納や任意売却自体が信用情報機関に記録され、一定期間（5年〜10年程度）新たなローンやクレジットカードの利用が難しくなります。
・債権者全員の同意が必要: 複数の金融機関や債権者がいる場合、全員の同意を得るのが難しいケースがあります。
・時間制限がある: 競売の申し立てがされると、任意売却できる期間が限られてきます。
・必ずしも成立するとは限らない: 買主が見つからない、債権者の同意が得られないなどの理由で、任意売却が成立しない場合もあります。

多くの任意売却専門の不動産会社では、相談料は無料としているところがほとんどです。 安心してまずは相談し、ご自身の状況を把握することから始めましょう。弁護士や司法書士も初回無料相談を行っている場合があります。

任意売却にかかる費用（不動産会社の仲介手数料、抵当権抹消の費用、滞納している固定資産税など）は、売却代金の中から優先的に支払われます。 原則として、売主（あなた）が別途現金を準備する必要はありません。
ただし、これは金融機関との合意が前提となります。

絶対に保証されるものではありませんが、交渉次第では売却代金の中から「引越し費用」として30万円〜50万円程度を金融機関が認めてくれる場合があります。

住宅ローンを滞納した時点で、連帯保証人には既に金融機関から督促が行われます。
任意売却を行うことで、競売に比べて残債を少なくできるため、連帯保証人の負担を大幅に軽減できます。
自己破産と異なり残債はゼロにはなりませんが、無理のない返済計画を交渉できるため、連帯保証人への影響を最小限に抑えられます。
なお、任意売却には連帯保証人の同意が原則必要となります。

はい、「リースバック」という方法を利用すれば、任意売却後も同じ家に住み続けることが可能です。 リースバックは、家を売却した後に、その家を借りる形でそのまま住み続けることができるサービスです。ただし、売却価格や賃料、将来の買い戻し条件などは事前に確認しておく必要があります。

はい、住宅ローンの返済滞納や任意売却自体が信用情報機関に記録されるため、いわゆる「ブラックリストに載る」状態になります。 この影響は、新たなローン（住宅ローン、自動車ローンなど）を組んだり、クレジットカードを作成したりする際に審査が通りにくくなるという形で現れます。
信用情報機関の種類にもよりますが、おおむね5年〜10年程度は影響が残るとされています。

物件の状況や金融機関との交渉状況によって異なりますが、一般的には3ヶ月〜6ヶ月程度が目安です。 特に、競売の手続きが進行している場合は、競売の開札日の前日までに売買契約を成立させ代金決済を終える必要があるため、時間との勝負になることが多いです。

はい、可能です。ただし、固定資産税や住民税などの滞納金がある場合、売却代金から優先的に支払われるよう、金融機関や税務署との調整が必要になります。 当では、このような複雑な調整もサポートしておりますので、まずはご相談ください。

任意売却は、金融機関との交渉や法律的な知識が必要となる複雑な手続きです。 そのため、当社のような任意売却を専門とする不動産会社や、債務整理に強い弁護士に相談することをおすすめします。