任意売却物件の親権間の売却時にクリアすべき5つの条件

任意売却において親族間売買というのは諸条件さえクリアしていれば可能です。

ここでいう、その諸条件というのは

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①不動産売買価格の設定

これは、一番の注意点となります。
親族間での売買を行う際、「著しく低い価格」で不動産売買を行った場合、不動産時価と比べて価格を低く設定する訳ですから、その差額は「贈与」の扱いを受け、後々、贈与税の申告をしなければなりません。

この不動産時価というのは、数学の答えみたいな完璧な価格というのはありませんが、税務署から指摘を受けない価格を設定するためには「時価」の設定根拠を揃えておく必要があります。

複数の公的な評価や、一般市場価格(相場)等を鑑み、税理士と相談したうえで不動産売買価格を決定する方が望ましいと言えます。

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②不動産売買契約書の作成

親族間だからと言って、売買契約は“不要”になりません。
個人間で作成する契約書は当然ながら、有効であるものの、後々トラブルが生じないように、不動産仲介会社で作成する売買契約書を締結する方が望ましいです。

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③税務申告

売主も住宅ローンを組む買主も共に税務申告は必ず行いましょう。
ただし、居住用家屋の売却で、売主の注意点としては、親族間取引の場合、「3000万特別控除」という非常に有利な税制控除は使えません。
また、買主が住宅ローンを組むことになる場合は、条件をクリアしていれば「住宅ローン控除」の適用を受けられるため、確定申告をすることをお勧めします。

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④住宅ローン

親族間での取引で、住宅ローンを組む際の注意点は、やはり、金融機関がそれを認めるかどうかになります。
金融機関によっては、ローンの否認や通常の住宅ローン金利ではなく高めの金利となる場合があります。

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⑤抵当権抹消登記

抵当権が設定されている場合、残債を完済できるのであれば問題はありません。
ただし、「任意売却」で、残債が残ってしまう場合、抵当権者の「同意」がなければ、取引そのものができません。

親権間売却を実現するポイント

抵当権者が債権回収において、透明性のある取引で残債が残るけれども、返済計画をたてることによって抵当権者の同意をいただければ「任意売却」は可能ですが、親族が買い取る→残債が残るとなれば、疑いの余地があるとして、親族間売買は認めないケースがほとんどとなります。

では、任意売却において親族間売買は絶対無理なのか?

決して無理ではありません。

担保不動産の評価や不動産売却活動履歴、残債額、返済計画、親族間の属性や債務者との関係性、また、債権者との交渉等々により「親族間売買」が可能となる場合もあります。

実際に、当社任意売却専門チームも過去においてこの「親族間売買」を成功した事案があります。

親族間での取引を望む際は、必ず専門チームにご相談ください。


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任意売却アドバイザー 松原

任意売却アドバイザー 松原

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