定年後や老後に住宅ローンが払えない場合の対処法として、自宅に住み続けながら問題を解決する方法（リバースモーゲージ・リースバック）と自宅を手放す方法（通常売却・任意売却）があります。
この記事では、老後の住宅ローン問題に直面した際の具体的な対処法を解説します。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
目次
定年後・老後に住宅ローンが払えなくなる主な理由
定年後や老後に住宅ローンが払えなくなる理由は、以下が挙げられます。
- 収入の大幅な減少
- 予想外の出費の増加
- ライフプランの変化
- 現役時代からの計画不足
1. 収入の大幅な減少
定年後、最も顕著に表れるのが「収入の激減」です。
現役時代は安定した給与があり、住宅ローンの返済も問題なくできていたとしても、退職後は状況が一変します。
少子高齢化が進む日本では、将来の年金受給額に対する不安が常に付きまといます。
実際に退職してみると、予想していた年金収入だけでは生活費と住宅ローンを賄うには到底足りない、という現実に直面することがあります。
また、企業によっては退職金制度が縮小されたり、会社の業績によって支給額が変動したりするため、当初の想定額を下回るケースも少なくありません。
定年後も働き続ける選択をする方は多いですが、再雇用や嘱託社員として働く場合、現役時代と比較して給与が大幅にダウンするのが一般的です。
同じ仕事内容であっても、契約形態が変わることで手取りが半減することもあり、これが住宅ローンの返済を圧迫する大きな要因となります。
2. 予想外の出費の増加
老後には、現役時代にはあまり考えなかったような、まとまった出費や継続的な支出が増える傾向にあります。
年齢を重ねると、どうしても病気や体調不良のリスクが高まります。医療費や薬代がかさむだけでなく、もし介護が必要になった場合、高額な介護サービス費用が家計に重くのしかかります。
公的介護保険だけでは賄いきれない費用も多く、貯蓄を取り崩す速度が加速し、ローンの返済に回す余裕がなくなってしまいます。
また、マイホームも築年数が長くなれば、外壁塗装、屋根の葺き替え、水回りのリフォームなど、高額な大規模修繕が避けられません。
これらの費用は数百万円単位になることも珍しくなく、ローン返済と重なると家計を直撃します。
3. ライフプランの変化
夫婦共働きでローンを返済していた場合、どちらか一方が他界すると、その分の収入（年金や給与）が途絶えます。
残された配偶者の収入だけでは、住宅ローンと生活費の両方を維持することが極めて困難になるケースがあります。生命保険でカバーしている場合もありますが、不十分な場合や保険金が他に充当される場合もあります。
定年離婚や熟年離婚が増加している現代において、夫婦のどちらかが家を出て生活費が二重に発生する、あるいは財産分与で自宅を手放さざるを得なくなる、といった事態も起こり得ます。
4. 現役時代からの計画不足
現役時代からの準備や見通しの甘さによって、定年後の返済が困難になるケースもあります。
住宅ローンを組む際、定年までの期間で完済する計画を立てていたはずが、途中で繰り上げ返済をせず、あるいは返済期間を長く設定しすぎた結果、定年後もローンが残ってしまった、年金収入で無理なく返済できる額を考慮せずに、現役時代の高収入に合わせて多額のローンを組んでしまった、などのケースです。
低金利が長く続いたことで、変動金利型ローンを選んだ方も多いでしょう。
しかし、金利は常に変動するリスクがあります。
将来的に金利が上昇した場合、月々の返済額が大幅に増え、年金生活では対応しきれなくなる可能性があります。
金利変動リスクを十分に理解せず、対策を講じていなかったことが後々響いてくるのです。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
定年後・老後に住宅ローンが払えない場合の対処法：①自宅に住み続けたい場合
定年後や老後に住宅ローンが払えないけれど、自宅を手放したくないという場合、以下の選択肢があります。
- リバースモーゲージ
- リースバック
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして、金融機関から融資を定期的に受け取る仕組みです。
住宅ローンの返済に充てることも、生活費として使うこともできます。
契約者が亡くなった際に、自宅を売却することで借入金を一括返済するため、生前の返済負担を大きく軽減できます。
最も大きなメリットは、住み慣れた我が家で老後を過ごせる点です。
ただし、亡くなった際に自宅を売却して返済するため、自宅を子どもに残せない場合があります。
各金融機関（銀行や信用金庫など）や、住宅金融支援機構が提供しています。それぞれ条件が異なるため、複数社を比較検討することが重要です。
リースバック
リースバックとは、一度自宅を専門業者や投資家などに売却し、売却後は賃貸契約を結んで、今まで通りその家に住み続ける方法です。
自宅の所有権は手放しますが、賃貸として引き続き住むことが可能です。
ただし、賃貸契約の期間が決まっているため、更新できないリスクもあります。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
定年後・老後に住宅ローンが払えない場合の対処法：②自宅を手放す場合
定年後や老後に住宅ローンが払えず、自宅を手放す場合、以下の選択肢があります。
- 通常売却（アンダーローンの場合）
- 任意売却（オーバーローンの場合）
通常売却（アンダーローンの場合）
通常売却は、住宅ローンの残高よりも自宅の売却価格の方が高い、いわゆる「アンダーローン」の状態にある場合に選択できる、最も一般的な不動産売却方法です。
通常売却は、不動産会社に仲介を依頼し、市場で買主を探して自宅を売却します。
売却によって得た資金で住宅ローンを完済し、残ったお金は売主の手元に残るというシンプルな仕組みです。
注意点として、通常売却では、仲介手数料や税金（譲渡所得税・印紙税）など、諸費用がかかります。
任意売却（オーバーローンの場合）
一方、住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、通常売却は困難です。
このような場合に検討するのが「任意売却」です。
任意売却は、債権者（金融機関）の同意を得て、市場で自宅を売却する方法です。
売却代金をローン返済に充て、不足する分については、債権者と今後の返済方法（例：無理のない範囲での分割払い）について交渉します。
注意点として、金融機関と交渉を行うため、交渉の進捗や買主が見つかるまでの期間によっては、売却完了までに数ヶ月を要することもあります。
任意売却は、債権者への交渉力や債務整理についての知見が求められるため、任意売却の仲介実績が豊富な不動産会社へ依頼することが大切です。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
まとめ：住宅ローンが払えない場合はセンチュリー21中央プロパティーへ相談しよう
今回解説したように、自宅に住み続けながら解決を目指すリバースモーゲージやリースバックといった選択肢もあれば、自宅を手放すことで再スタートを切る通常売却、そしてオーバーローン状態でも解決の道を開く任意売却など、多様な解決策が存在します。
特に任意売却は、競売という最悪の事態を避け、心穏やかに今後の生活を再建するための重要な手段となり得ます。
センチュリー21中央プロパティーは、任意売却に関する豊富な知識と実績を持っています。
債務整理に強い常駐の社内弁護士が、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、期限までの確実な任意売却を実現します。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。
住宅ローンでお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。