「住みながら家を売る」という方法には、リースバックやリバースモーゲージなどがあります。引っ越し不要で資金を得られる魅力的な選択肢として注目を集めています。
しかし、その方法は一つではなく、それぞれにメリットとデメリットが大きく異なります。安易な選択は、将来的な後悔や思わぬトラブルにつながりかねません。
この記事では、「住みながら家を売る」主要な方法を徹底解説し、それぞれの仕組みから具体的なメリット・デメリット、そして後悔せずに賢く自宅を活用するための全知識を網羅的にご紹介します。
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住みながら家を売る方法
「住みながら家を売る」主な方法には、以下の3つがあります。
- リースバックを利用する
- リバースモーゲージを利用する
- 売却先行型の住み替え（通常の売却手続き）
リースバックを利用する
リースバックは、「売却」と「賃貸」を組み合わせたスキームで、「住みながら家を売る」方法として最も代表的です。
リースバックは、現在お住まいの自宅を、不動産会社や投資家といった買主に売却します。同時に、その買主と「賃貸借契約」を結び、毎月家賃を支払うことで、売却後もこれまでと同じ家にそのまま住み続けることができます。
自宅の所有権は、買主へと完全に移転しますので、所有者ではなく、賃借人（借りている人）という立場に変わります。
そして自宅の売却代金が、一括で手元に入り、この資金は老後資金、事業資金、ローン返済、教育費など、様々な用途に自由に活用できます。
売却後は、買主（新たな所有者）に対して毎月家賃を支払う義務が生じますが、この家賃は、売却価格や周辺の賃貸相場などを考慮して設定されます。
所有権が移転するため、固定資産税や都市計画税、建物の大規模修繕費といった所有者としての税金や負担がなくなります。（ただし、賃料にこれらの費用が間接的に含まれる可能性はあります）。
契約内容によっては、将来的にその家を再び買い戻すことができる「買戻し特約」が盛り込まれる場合もあります。
リバースモーゲージを利用する
リバースモーゲージは、自宅を売却するのではなく、「自宅を担保にお金を借りる」という形で資金を得る方法です。主に高齢者向けの金融商品として位置づけられています。
リバースモーゲージは、自宅を担保として金融機関に差し入れ、その評価額に応じた資金を借り入れます。
資金の受け取り方は、毎月一定額を年金のように受け取る、必要な時に随時引き出す、あるいは最初にまとまった額を一括で受け取るなど、商品によって様々です。
リースバックとは異なり、契約期間中も自宅の所有権は残ったままです。担保として提供されているだけで、売却されるのは契約終了時（主に契約者の死亡時）となります。
生存中は、利息のみを支払うケースが多いですが、中には元本・利息ともに契約終了時（死亡時など）に一括で返済する商品もあります。月々の返済負担が比較的少ない点が特徴です。
契約者（または夫婦など）が亡くなった場合や、契約期間が満了した場合に契約が終了します。
その際、担保となっていた自宅を売却し、その代金で借り入れた資金（元本と利息の合計額）を一括で返済します。売却代金が不足した場合の対応（相続人が不足分を負担するか否かなど）は、契約内容によって異なります。
高齢者であること（例: 55歳以上、60歳以上など）、自宅が一定の条件（一戸建てのみなど）を満たすことなど、比較的厳格な利用条件が設けられています。
通常の売却手続き（売却先行型）
この方法は、厳密には「家を売却した後に住み続ける」というリースバックやリバースモーゲージとは異なりますが、「住みながら売却活動を行う」という点で、「住みながら家を売る」という広い意味で選択肢となり得ます。
通常の売却手続き（売却先行型）は、現在お住まいの家を先に売却し、その売却によって得た資金を基に新しい家を購入する住み替えの方法です。
売却先行型は、現在の家に住みながら売却活動（内覧対応など）を行います。買主が見つかり、売買契約を締結し、引渡日が決定するまでは、
今の家に住み続けることができるため、「住みながら家を売る」という側面を持つと言えます。
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住みながら家を売るメリット
住みながら家を売るメリットには、以下のようなものがあります。
- 自宅に住み続けられる（引っ越し不要）
- 不動産の維持管理の負担が軽減される
- 資金計画が立てやすい（特に売却先行の住み替え）
- 内覧時に暮らしのイメージが伝わりやすい
- 債権者からの督促・取り立てが止まる（主にリースバックの場合）
自宅に住み続けられる（引っ越し不要）
これが、「住みながら家を売る」方法の最も基本的で、かつ多くの方が魅力を感じる最大のメリットです。（主にリースバック、リバースモーゲージの場合）
新しい住居を探す手間や時間、多額の引っ越し費用（運送費、新居の初期費用、家具・家電の買い替え費用など）が一切不要になります。
子供の転校や、通勤・通学経路の変更も必要なく、生活のルーティンを崩さずに済みます。
不動産の維持管理の負担が軽減される
自宅を所有し維持を続けることは、様々な金銭的・精神的な負担が伴います。これらの負担を軽減できるのも大きなメリットです。
リースバックの場合、自宅の所有権が買主へ移転するため、毎年課される固定資産税や都市計画税といった税金の支払い義務がなくなります。
火災保険料や地震保険料といった家主としての保険費用も原則として不要になります。
外壁塗装、屋根の修繕、給湯器や水回りの設備交換といった、高額で予期せぬ修繕費用や維持管理費用を負担する必要がなくなるので、所有者としての管理責任や、物件の老朽化への不安といった精神的な負担からも解放されます。（賃料にこれらの費用の一部が間接的に反映される可能性はあります）。
リバースモーゲージの場合、所有権は維持されるため、所有者としての維持管理義務や税金負担は継続します。
しかし、借り入れた資金を活用してこれらの費用を賄うことができるため、資金繰りの面で対応しやすくなり、急な修繕費に困ることが少なくなります。
資金計画が立てやすい（特に売却先行の住み替え）
買い先行の住み替えと比べ、売却先行で「住みながら家を売る」場合、資金計画が格段に立てやすくなります。（主に居住中売却の場合）
今住んでいる家の住宅ローンを完済していない場合でも、売却代金でローンの残債を一括返済できるため、新居購入に向けての資金的な足かせがなくなります。
住宅ローンを完済済みであれば、売却で得た資金をそのまま新居の購入資金に充てることが可能です。
売却価格が確定してから次の住まいを探せるため、いくらの資金が手元に入るか明確になり、新居の予算を正確に組むことができます。
これにより、資金面での不安を最低限に抑え、無理のない資金計画で住み替えを進められます。
内覧時に暮らしのイメージが伝わりやすい
内覧時に物件に住んでいる状態を見せることで、購入検討者へのアピール力を高めることができます。（主に居住中に売却の場合）
空き家状態の内覧に比べ、家具が配置され、実際に生活している空間を見ることで、購入検討者は「この家でどのように暮らせるか」をより具体的にイメージしやすくなるばかりか、部屋の広さや使い勝手、日当たりなどを現実的に感じ取ってもらえます。
内覧時に売主と購入検討者が直接話す機会があれば、物件のこだわり、使い勝手の良い点、近隣の住みやすさ、利便性など、住んでいる人ならではの魅力を直接伝えることができます。
これにより、購入への意欲を高めることに繋がるでしょう。
債権者からの督促・取り立てが止まる（主にリースバックの場合）
もし、住宅ローンや他の借金返済に苦しんで「住みながら家を売る」方法を検討されているのであれば、このメリットは非常に重要です。
リースバックによって自宅を売却し、その代金で住宅ローンや消費者金融、クレジットカードなどの借金を一括で清算することで、債務がなくなります。
これにより、債権者からの頻繁な電話や通知、自宅訪問といった督促や取り立てが法的に停止します。
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住みながら家を売るデメリット
住みながら家を売るデメリットには、以下のようなものがあります。
- 売却価格が「相場より廉価」になる。
- 「賃料が相場より割高」になる。（リースバックの場合）
- 将来的に「買い戻せない」リスク（リースバックの場合）
- 居住中の売却に伴う特有のデメリットと負担（主に居住中の売却・売り先行の場合）
売却価格が「相場より廉価」になる。
自宅を売却して資金を得るわけですが、その価格が、通常の不動産市場で売却する場合の相場（市場価格）よりも低くなる傾向があるのが大きなデメリットです。
リースバック会社や投資家が買主となる場合、彼らの目的は不動産を「投資物件」として運用し、賃料収入と将来の再販益を得ることです。
そのため、一般的な居住用不動産としての需要とは異なり、買主は売却後に賃貸として貸し出す際のリスク（空室リスク、滞納リスク、修繕費用など）や、将来的な不動産価格の変動リスクを考慮するため、購入価格を市場価格の7割〜9割程度に抑える傾向があります。
自宅を担保とする融資であるリバースモーゲージでは、金融機関はリスク回避のため、不動産の評価額全額ではなく、評価額の50%〜70%程度（金融機関によって異なる）を融資限度額とすることが多いです。
そのため、自宅の価値すべてを現金化できるわけではなく、得られる資金には上限があるというデメリットがあります。
「賃料が相場より割高」になる。（リースバックの場合）
リースバックを利用した場合、売却後の賃料が、周辺の一般的な賃貸物件の相場よりも高めに設定される傾向があります。
買主であるリースバック会社は、低い購入価格を賃料収入で補填し、投資回収を早めたい意図があります。
また、将来的な不動産価格の下落リスクや、売主が賃料を滞納するリスクなどを賃料に上乗せしているケースも少なくありません。
将来的に「買い戻せない」リスク（リースバックの場合）
リースバックを利用した方が、将来的に自宅を買い戻したいと考えるケースは少なくありませんが、これにはいくつかのリスクが伴います。
リースバックの契約に「買い戻し特約」が明記されていない場合、将来的にその家を買い戻すことは法律上できません。
特約があっても、買い戻せる期間が限定されていたり、買主が第三者への売却を優先したりして、買い戻しが困難になる可能性があります。
また、たとえ買い戻し特約があったとしても、買い戻し価格は売却した価格よりも高額に設定されるのが一般的です。
これは、買主が物件を保有していた間の固定資産税、修繕費などの経費や、投資利益、市場価格の変動などを考慮するためです。
将来的にこの高額な資金を再び調達できるかどうかも不確実であり、結果的に買い戻しが不可能になる可能性も考えられます。
居住中の売却に伴う特有のデメリットと負担（主に居住中の売却・売り先行の場合）
売却活動中に自宅に住み続ける場合、売主には特有の精神的・物理的負担がかかります。
①購入希望者が内覧に抵抗を持つ
居住中の家を内覧する場合、購入希望者は、他人の生活圏に踏み入ることに遠慮を感じ、隅々までじっくり見て回りにくい傾向があります。
特に、寝室や子供部屋などのプライベートな空間は、十分に確認できないと感じ、物件の細部を見落とす可能性があります。
結果的に「部屋の中をよく見られなかったし、今回は見送ろう」と、購入の検討を見送ってしまう可能性も考えられます。
②内覧に合わせてスケジュール調整が必要
住みながら家を売る場合、内覧希望者からの連絡があれば、そのスケジュールに合わせて自宅を開放する必要があります。
急な内覧の申し込みが入ることもあり、家を早く売却したいのであれば、内覧希望者の予定に柔軟に合わせなければなりません。
特に休日は内覧の希望が集中しやすいため、家の売却を優先したいなら、休日の予定を空けておく必要があるでしょう。
家が売れるまでは、内覧予約のために日常生活のスケジュールを調整し続ける手間が発生します。
③生活感が感じられると逆に印象が悪くなる可能性も
居住中の家は、実際の暮らしがイメージしやすいというメリットがある一方で、生活感が前面に出すぎると、かえって購入希望者の印象を悪くするデメリットがあります。
物が多かったり、整理整頓されていなかったり、汚れが目立つ状態で内覧をすれば、物件自体は良くても、内覧者は良いイメージを持つことができず、購入を再検討してしまうかもしれません。
住みながら家を売る場合は、誰が見ても清潔感を感じるよう、常に整理整頓や清掃を心がける必要があります。
④新居を手配するタイミングが難しい（売り先行の場合）
売却先行で「住みながら家を売る」場合、売却活動中はいつ家が売れるか確定しないため、家を明け渡した後の引っ越し先（新居）を探すタイミングが非常に難しくなります。
賃貸住宅への引っ越しを検討していても、買主が見つかり引渡日が決まってから探し始めては、希望の物件が見つからなかったり、準備が間に合わなかったりする可能性があります。
かといって、早めに新居を決めてしまうと、現在の家が売れるまで二重の費用負担が生じるリスクも伴います。
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住みながら家を売る際の注意点
住みながら家を売る場合、特にリースバックやリバースモーゲージでは、いくつかの注意点があるため、慎重な検討が求められます。
リースバックで後悔するケース
リースバックは「自宅に住み続けながら売却できる」というメリットがある反面、その仕組みを十分に理解しないと後悔につながりやすい点がいくつかあります。
- 売却価格が低すぎた
リースバックの買主（不動産会社や投資家）は、売却後の賃料収入や将来の転売益を重視するため、一般的な市場価格よりも売却価格を低く設定する傾向があります。
相場より大幅に安く手放してしまい、資金計画が狂った、あるいは「もっと高く売れたはずなのに」と後悔するケースが少なくありません。 - 家賃が高すぎて支払いが困難になった
リースバック後の家賃は、売却価格とのバランスで決まるため、周辺の賃貸相場よりも高めに設定されます。
当初は支払えても、年金生活での収入減や物価上昇などで家賃の支払いが家計を圧迫し、最終的に家賃滞納に至り、契約解除や退去を余儀なくされるケースがあります。 - 買い戻しができなかった／高額すぎた
リースバック契約に「買い戻し特約」が盛り込まれていない場合、そもそも家を買い戻すことはできません。
特約があっても、買い戻し価格が売却価格より大幅に高額に設定されていたり、買い戻し期限が短すぎたりして、結局買い戻せないまま終わってしまう、という後悔が多いです。 - 賃貸借契約の更新ができなかった
リースバック後の賃貸借契約が「定期借家契約」である場合、契約期間が満了すると、原則として更新されずに退去を求められます。
長く住み続けられると思っていたのに、突然退去を迫られてしまうというケースも後悔の原因となります。 - 家族・相続人とトラブルになった
自宅が自分の所有物でなくなるため、将来子供に家を相続させられないことに家族が反発したり、事前に十分な話し合いがなかったために家族間でトラブルになったりするケースがあります。
リバースモーゲージで後悔するケース
リバースモーゲージは、主に高齢者の自宅活用を目的とした融資ですが、こちらも特有のリスクを理解しないと後悔する可能性があります。
- 「長生きリスク」で資金が尽きる、またはオーバーローンになる
リバースモーゲージは、契約者が亡くなるまで資金を受け取れる商品が多いですが、想定以上に長生きした場合、借り入れ総額（元金＋利息）が増え続け、融資限度額に達してしまうことがあります。融資が止まると、その後の生活資金に困窮するリスクが生じます。
また、借り入れ総額が自宅の評価額を上回る「オーバーローン」状態となり、相続人に残債が残る可能性があります（ノンリコース型の場合は、相続人に残債は引き継がれませんが、自宅は失います）。 - 不動産評価額の下落で融資額が減額・一括請求される
自宅の担保評価額は定期的に見直されます。
不動産市場の変動や建物の老朽化で評価額が下落した場合、融資限度額が引き下げられたり、既に借り入れた金額が限度額を超えたとして、差額の一括返済を求められたりする可能性があります。 - 金利上昇で支払負担が増大する
多くのリバースモーゲージは変動金利型のため、金利が上昇すると、毎月の利息支払額が増加します。
これにより、年金収入など固定収入で生活している方にとっては、家計を圧迫し、返済が困難になるリスクがあります。 - 相続人とのトラブル
リバースモーゲージを利用すると、契約者死亡時に自宅を売却して借入金を返済するため、子供や孫がその家を相続できなくなります。
事前に家族にこの点を伝え、同意を得ていなかったために、相続時に家族間で大きなトラブルに発展するケースが少なくありません。 - 資金使途に制限があった
リバースモーゲージの資金使途は自由な場合が多いですが、商品によっては住宅関連費用のみなど、用途が限定されている場合があります。
資金使途を誤って契約違反となると、一括返済を求められるリスクがあります。
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まとめ
住みながら家を売る方法は、リースバックやリバースモーゲージ、居住中の売却など様々。
引っ越し不要で資金を得られるメリットがある一方、売却価格が低くなる、家賃が高くなる、自宅の所有権を失うといったデメリットやリスクも潜んでいます。
特に、将来の買い戻しや家族への影響、長生きリスクは慎重な検討が必要です。後悔しないためには、各方法の仕組みとリスクを深く理解し、専門家へ相談することが重要です。
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