住宅ローンの返済に困り、任意売却を検討する際、不動産業者と結ぶ媒介契約には「専任媒介」と「一般媒介」の2種類があります。
「任意売却は専任媒介契約が原則」という意見も耳にしますが、本当にそうなのでしょうか？
本記事では、任意売却における専任媒介契約と一般媒介契約の違いを徹底比較。それぞれのメリット・デメリット、注意点を詳しく解説し、あなたの状況に最適な契約形態を選ぶための情報を提供します。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
目次
媒介契約とは？【基礎知識】
不動産の売買における媒介契約とは、売主（任意売却の場合は債務者）が不動産業者に対して、買主を探し、売買契約の成立に向けて仲介を依頼する契約のことです。
この契約を結ぶことで、不動産業者は物件の情報を公開したり、購入希望者との交渉を行ったりといった販売活動を行います。
任意売却においては、通常の不動産売買と同様に媒介契約が不可欠です。
しかし、任意売却には通常の売買とは異なる特殊な側面があります。それは、売却によって住宅ローンを完済できない可能性があり、債権者（金融機関など）との合意が必須となる点です。
したがって、任意売却における媒介契約は、単なる仲介以上の重要な役割を担っていると言えるでしょう。
媒介契約の種類
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼できる業者数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| レインズへの登録義務 | 義務なし | 義務あり（契約締結後7日以内） | 義務あり（契約締結後5日以内） |
| 売却活動報告義務 | 義務なし | 義務あり（2週間に1回以上） | 義務あり（1週間に1回以上） |
| 契約期間 | 法的な制限なし（一般的には3ヶ月程度が多い） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
任意売却は専任媒介契約が原則？
任意売却の現場では、「原則として専任媒介契約を結ぶべき」という意見がしばしば聞かれます。
結論から申し上げますと、一般媒介契約であっても任意売却を進めることは十分に可能です。「任意売却は専任媒介契約でなければならない」という法的な制約は一切存在しません。
むしろ、任意売却の場合は、一般媒介契約で販売活動を行った方がメリットが大きいケースもあります。なぜなら、競売という時間的な制約がある中で、売却活動を依頼する業者を一社に限定することは、売主様にとって売却機会を狭めるリスクになりかねないからです。
ただし、実際は「債権者の意向」によって一般媒介契約が認められないケースが多いのが現状です。住宅金融支援機構をはじめとする一部の金融機関は、事務手続きの効率化を図る目的から、任意売却の条件として専任媒介契約を求めます。
このようなケースでは、専任媒介契約を選択せざるを得ません。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
任意売却で専任媒介契約をするメリット
任意売却において、「専任媒介契約」をするメリットは、以下の3つです。
- 債権者との連携がスムーズ
- 積極的な販売活動が期待できる
- 業者の責任感が強くなる
①債権者との連携がスムーズ
任意売却では、不動産業者が債務者（売主）と債権者の間に入り、価格交渉や手続きを進める必要があります。
専任媒介契約を結ぶことで、窓口が一本化され、債権者との情報共有や意思疎通がスムーズになります。複数の業者が関与すると、情報が錯綜したり、交渉が複雑化したりするリスクが高まります。債権者としても、交渉相手が一本化されている方が効率的に手続きを進めやすいと考えられます。
②積極的な販売活動が期待できる
専任媒介契約を結んだ業者は、成功報酬を得るために積極的に販売活動を行うことが期待できます。広告掲載や購入希望者の紹介など、集中的な販売戦略を展開しやすくなります。
一方、一般媒介契約の場合、複数の業者が並行して販売活動を行うため、各業者のモチベーションが低下したり、広告費用を抑えたりする可能性があります。任意売却は時間的な制約がある場合も多いため、早期の買い手発見に向けて、一社に集中的に販売活動を任せる方が有利に働くことがあります。
③業者の責任感が強くなる
専任媒介契約を結んだ業者は、その物件の売却に対してより強い責任感を持つと考えられます。物件情報の管理や進捗状況の報告なども一元的に行われるため、債務者も状況を把握しやすくなります。
複数の業者に依頼する一般媒介契約では、情報共有が煩雑になり、各業者の責任範囲が曖昧になる可能性があります。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
任意売却で専任媒介契約をする場合の注意点
任意売却において専任媒介契約を選択する場合、以下の注意点があります。
- 契約期間中は他社に依頼できない（縛りがある）
- 依頼業者の販売力がカギを握る
- 囲い込みのリスクがある
- 解約時に違約金があることも
契約期間中は他社に依頼できない（縛りがある）
専任媒介契約では、1社の不動産会社にしか売却活動を依頼できません。
そのため、複数の業者を併用して広く売却活動を行うことはできず、販売機会が限定される可能性があります。業者選びに失敗すると、売却が長期化するリスクもあるため、信頼できる業者を慎重に選ぶことが重要です。
依頼業者の販売力がカギを握る
専任媒介では1社のみに依頼するため、不動産会社や担当者の営業力・販売力が結果に直結します。売却実績や広告戦略、販売方法などを事前にしっかり確認しましょう。
担当者の経験や対応スピードも大切なポイントです。信頼できる担当者を選ぶことで、売却成功の可能性が大きく高まります。
囲い込みのリスクがある
一部の不動産会社では、買主側も自社で仲介しようとする「囲い込み」が行われることがあります。これにより、他社からの有力な買主情報を排除し、売却チャンスを逃すこともあり得ます。
専任媒介契約では、契約後7日以内にレインズへの物件登録が義務付けられています。
登録が遅れたり未登録だったりすると売却機会を逃す可能性があるため、登録証明書などで確実に確認しておくことがポイントです。
解約時に違約金があることも
専任媒介契約を結んでいる期間は、他の不動産会社との媒介契約はできません。
万が一、他社を通じて売買契約を締結された場合は、契約違反となり違約金が発生する可能性があります。
契約締結前に、解除条件や違約金の有無、金額などを契約書で確認し、業者からの説明をしっかり受けておくことが大切です。クーリングオフ制度の適用についても確認しておくと良いでしょう。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
専任媒介契約をどうしても解除したい場合は？
任意売却で専任媒介契約を結んだ後、業者の対応に不満を感じた場合でも、原則として契約期間中の解除は満了時となります。しかし、正当な理由がある場合に限り、契約期間中でも解除が可能です。
契約期間中に解除できる主な条件は以下の通りです。
- 契約で定められた業務をきちんと行わない場合
例えば、販売活動を全く行わない、問い合わせへの対応が極端に遅いなど、改善を求めても状況が変わらないケースです。 - 信頼を裏切るような行為があった場合
熱心に売却活動を行っているとは言えない状況や、売主の利益を顧みない対応が見られる場合などです。 - 重要な情報を意図的に伝えなかったり、重大なミスがあったりした場合
他の業者に物件情報を公開しない囲い込み行為や、売主にとって不利になる情報を隠していた場合などです。 - 宅地建物取引業法という法律に違反する行為があった場合
物件情報を指定流通機構（REINS）に登録しなかったり、売却活動の状況報告を怠ったりするなどが該当します。
国土交通省の標準媒介契約約款にも、これらの解除条件が明記されています。
また、任意売却では稀なケースですが、売却自体を中止する場合も、ペナルティなしで契約を解除できることがあります。
契約解除の手続きは、口頭でも法的に有効ですが、後々のトラブルを避けるためにも書面で行うことを強く推奨します。内容証明郵便に配達証明を付帯した書留で通知することで、解除を通知した事実、内容、そして配達日時を記録として残すことができます。
これにより、言った言わないの争いを防ぎ、スムーズな契約解除に繋がります。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
【結論】任意売却では専任媒介と一般媒介どちらがいいの？
結論として、多くの任意売却のケースでは、債権者との連携のスムーズさ、早期売却の可能性、情報管理のしやすさから専任媒介契約が推奨されます。
ただし、大切なのは、競売を回避し、確実に任意売却を完了させることです。
そのためには、契約の種類よりも業者選びの方が重要と言えるでしょう。
センチュリー21中央プロパティーでは、任意売却に関する豊富な知識と実績を持っています。債務整理に強い常駐の社内弁護士が、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、最適な売却プランをご提案いたします。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。住宅ローンでお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。