差押えから実際の競売手続き完了（落札・引渡し）までの期間は、一般的に6ヶ月から1年程度です。
この記事では、差押えの原因から競売開始までの流れ、そして回避・対処方法までを時系列でわかりやすく解説します。
突然の差押え通知に動揺している方や、将来のリスクに備えたい方に向けて、正しい知識と対処法をお伝えします。
目次
差押えとは？
「差押え」とは、債務者（借金などの支払義務がある人）の財産に対し、債権者（貸した側）が裁判所を通じて法的に手を加え、自由に処分できないようにする手続きです。
差押えの対象となる財産には、不動産、預貯金、給料などがあります。
不動産が差押えされる主な原因は以下の通りです。
- 住宅ローンの滞納（3ヶ月以上が目安）
- 税金（固定資産税・住民税）の滞納
- 個人間の借金や保証債務の履行不履行
差押えの通知を受け取ると、対象となった不動産は「処分禁止」状態になります。
不動産登記簿には「差押え」の記載がされ、所有者であっても自由に売却したり担保にすることができなくなります。
放置すれば、競売へと進み、最終的には退去を迫られる可能性があります。
差押えから競売までの流れ
①差押えの開始（督促・裁判・債権者申し立て）
最初のステップは、債権者からの督促です。
これを無視すると、債権者は裁判を起こし、勝訴（債務名義取得）後に「強制執行の申し立て」を裁判所へ行います。
この申し立てに基づき、不動産の差押えが実行されます。
②不動産の登記簿への差押え記載
差押えが決定すると、その内容は登記簿に記載されます。
これにより、物件は法的に「凍結」され、勝手に売却することができなくなります。
③競売開始決定通知が届く
裁判所が「競売を開始する」と決定した際に、債務者に対して「競売開始決定通知」が届きます。
この通知が届くと、いよいよ不動産が競売手続きに入ったことになります。
④物件の調査・評価・公告
裁判所の執行官や不動産鑑定士が、物件の調査や評価を行います。
その結果は「3点セット（物件明細書・評価書・現況調査報告書）」としてインターネットなどで公告されます。
⑤入札・開札・売却許可決定
公告期間が終了すると、買受希望者による入札が始まります。
開札日に最高価格で落札した者に売却が許可され、売却代金が納付されれば、正式に所有権が移転します。
⑥引渡し命令と退去手続き
新しい所有者から「引渡し命令」が出されると、債務者（元の住人）は物件からの退去を求められます。
任意に退去しない場合は、強制執行（立ち退き）が行われることもあります。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
差押えから競売までの期間はどのくらい？
差押えから実際の競売終了（落札・引渡し）までの期間は、一般的に6ヶ月から1年程度です。
ただし、下記のような要因で前後します。
- 裁判所の混雑状況
- 異議申し立ての有無
- 任意売却の交渉が入る場合
すぐに競売になるわけではないものの、差押え通知が届いた段階で早急な対応が必要です。
競売を止める・回避する方法
競売開始決定の通知が届くと、多くの方が「もう打つ手がない」と絶望的な気持ちになるかもしれません。
しかし、競売開始決定通知が届いても、競売を止めたり回避する方法はあります。
①任意売却する
任意売却とは、債権者の同意を得て不動産を市場で売却する方法です。競売に比べて高く売れる可能性があり、引越し費用などの交渉も可能です。
競売を回避し、かつ債務者にとって最も有利な解決策となる可能性が高いのが「任意売却」です。
競売では市場価格の5割～7割程度でしか売れないことが一般的ですが、任意売却は通常の不動産売買と同様に買主を募るため、より適正な価格での売却が期待できます。
これにより、売却後のローン残債を最大限に減らし、経済的な負担を軽減できます。
また、競売は情報が公開され、ご近所や職場に知られてしまうリスクがありますが、任意売却は通常の売買と同様に進められるため、周囲に知られることなく手続きを完了できます。
任意売却は、競売の入札が開始される前日までであれば実行可能です。時間が限られているため、迷わず任意売却の実績が豊富な専門家へ相談しましょう。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
②債務整理（個人再生・自己破産）をする
住宅ローン以外の借金が多い場合は、債務整理や個人再生の検討も重要です。
特に個人再生では、住宅ローン特則を活用すれば自宅を手放さずに済むケースもあります。
個人再生（住宅ローン特則）
裁判所に申し立てを行い、借金総額を大幅に減額する手続きです。
最大の特長は「住宅ローン特則（住宅資金貸付債権に関する特則）」を利用できる点です。
これにより、住宅ローンはそのまま返済を続けながら、その他の借金だけを整理・減額することが可能となり、自宅を手放さずに競売を回避できる可能性があります。
ただし、安定した収入があり、減額後の借金を返済できる見込みがある方に限られます。
自己破産
全ての借金の支払いを免除してもらう手続きです。自己破産を申し立てると、一時的に競売手続きは停止します。
しかし、自宅は原則として換価処分（売却）の対象となり、最終的には手放すことになります。
他の全ての借金をゼロにすることで、経済的な再スタートを切るための最終手段です。
これらの法的手段は複雑なため、必ず弁護士や司法書士といった専門家へ相談し、ご自身の状況に最適な方法を選ぶことが重要です。
③競売を遅らせる法的手続きとは？
競売開始決定通知が届いた後、法的な手続きを行うことで、一時的に競売の進行を遅らせることが可能な場合があります。
- 異議申し立て：
競売開始決定に対して、法的な不備や不当な点がある場合に異議を申し立てることができます。ただし、申し立てが認められるケースは限定的であり、あくまで手続き上の問題に限られます。 - 債務整理の申し立て：
個人再生や自己破産を裁判所に申し立てると、競売手続きが一時的に停止（中止命令）されることがあります。
これらの手続きは、あくまで時間的な猶予を得るためのものであり、根本的に競売を阻止する解決策ではありません。
しかし、この時間を使って、任意売却の準備を進めたり、債権者との交渉を再開したりするチャンスを作ることができます。
競売を遅らせる目的でこれらの手続きを検討する場合も、必ず弁護士などの専門家に相談し、適切な戦略を立てましょう。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
よくある質問（FAQ）
Q. 差押え通知が来たらすぐ競売されますか？
いいえ。差押えから競売開始までには数ヶ月以上かかることが多く、その間に任意売却や債務整理の手続きが可能です。
Q. 借金を返せば差押えは止まりますか？
はい。滞納分を全額支払えば、差押えの取消手続きが可能です。早期の支払いが重要です。
Q. 競売後も家に住み続けられますか？
基本的には住み続けることはできません。新所有者からの引渡し命令に従い、退去が求められます。
Q. 任意売却後に残った借金はどうなりますか？
売却価格がローン残高に届かない場合は「債務」が残りますが、債権者と分割払いの交渉が可能です。
まとめ｜差押えから競売までの流れと適切な対策
差押えから競売までは、予想以上に早く進行することもあります。
しかし、早期に対処すれば、任意売却や債務整理など、自宅を守る選択肢も残されています。不安な場合は一人で悩まず、必ず専門家に相談しましょう。
センチュリー21中央プロパティーは、任意売却に関する豊富な知識と実績を持っています。債務整理に強い常駐の社内弁護士が、競売を回避し、期限までの確実な任意売却を実現します。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。
住宅ローンでお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。