「競売だけは避けたい…」そうお考えの方にとって、任意売却は希望の光となります。
しかし、依頼する業者を間違えたり、重要なポイントを見落としたりすると、任意売却は失敗に終わってしまうことも…。
本記事では、任意売却で陥りやすい失敗ケースを具体的に解説し、その原因と対策を明らかにします。さらに、任意売却を成功に導くためのコツも解説します。
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任意売却が失敗するケースとは
任意売却が失敗するケースには、主に以下のようなケースがあります。
- 金融機関が任意売却に同意しない場合
- 物件の名義人や連帯保証人の同意が得られない場合
- 物件の買い手が見つからない場合
- 期限までに売却できず競売が開始される場合
- 精神的な負担から途中で諦めてしまったケース
- 税金や保険料の滞納がある場合
- 所有者本人が手続きを行えない場合
- 建築基準法に適合していない物件の場合
それぞれ詳しく解説します。
金融機関が任意売却に同意しない場合
金融機関（債権者）は、融資した資金の回収を最大限に行う義務を負っています。
そのため、提案された売却価格が市場相場より著しく低い場合や、売却後の残債務の回収見込みが低いと判断した場合、任意売却に同意することは困難です。
また、債務者の返済能力や交渉姿勢に不信感がある場合、担保不動産の権利関係が複雑な場合なども、同意が得られない要因となります。金融機関との交渉では、客観的な市場価格に基づいた提案や、売却後の具体的な返済計画を示すことが重要となります。
物件の名義人や連帯保証人の同意が得られない場合
任意売却を進めるためには、原則として物件の登記名義人全員と、住宅ローンの連帯保証人の同意が必要です。
もし、名義人の一人や連帯保証人が任意売却に反対している場合、手続きを進めることはできません。それぞれの立場や心情を理解し、丁寧に説明を行い、同意を得るための努力が不可欠です。意見の対立がある場合は、第三者に入ってもらい、話し合いの場を設けることも有効な手段です。同意が得られないまま時間だけが過ぎると、競売へと移行してしまうリスクが高まります。
物件の買い手が見つからない場合
任意売却を成功させるためには、適切な価格設定と効果的な販売活動が不可欠です。
市場価格とかけ離れた高値で売りに出したり、物件の魅力が買い手に十分に伝わらないような販売活動を行ったりすると、買い手はなかなか現れません。
また、物件の状態が悪かったり、立地条件が不利だったりする場合も、買い手を見つけるのが難しくなります。不動産業者と連携し、市場動向を踏まえた価格設定を行った上で、積極的な販売活動を行ってもらう必要があります。
期限までに売却できず競売が開始される場合
任意売却には時間的な制約があり、債権者との交渉や買い手の探索に時間をかけすぎると、最終的に競売の期日が迫ってきてしまいます。
競売の開札日の前日までに、任意売却が成立しない場合、物件は強制的に競売にかけられます。競売では、市場価格よりも大幅に低い価格で落札される可能性が高く、債務者に残る負担も大きくなります。早期に専門家に相談し、迅速な売却活動を進めることが、競売を避けるための重要なポイントです。
精神的な負担から途中で諦めてしまったケース
住宅ローンの滞納や任意売却の手続きは、債務者にとって大きな精神的負担となります。将来への不安や、周囲への申し訳なさなどから、精神的に疲弊し、途中で任意売却を諦めてしまうケースがあります。
しかし、任意売却を諦めてしまうと、より不利な条件である競売へと進むことになります。家族や友人、専門家などに相談し、献身的にサポートしてくれる業者と二人三脚で、最後まで諦めずに手続きを進めることが大切です。
税金や保険料の滞納がある場合
税金や国民健康保険料などを滞納してしまうと、税務署によって不動産を差し押さえられてしまい、ご自身の意思での任意売却は困難になります。
また、税金などを滞納している場合、任意売却によって売却代金が得られても、その一部は「国税優先の原則」に基づき、他の債権者よりも優先的に租税債権（滞納分）として支払いに充当されることになります。滞納額が大きい場合、売却代金から債権者への返済が十分にできず、任意売却が認められないことがあります。
税務署からの差し押さえになる前に、任意売却手続きを早急に進める必要があります。
所有者本人が手続きを行えない場合
任意売却の手続きを進められるのは、原則としてその家を所有しているご本人だけです。
しかし、病気や高齢、海外在住などの理由で、所有者本人が任意売却の手続きを進めることが難しい場合があります。このような場合、成年後見人を選任したり、親族などに委任したりする必要があります。これらの手続きには時間と手間がかかるため、迅速に対応しないと、任意売却の機会を逃してしまう可能性があります。
建築基準法に適合していない物件の場合
建物の構造や設備が、建築基準法で定められた基準を満たしていない場合、買い手を見つけるのは非常に困難になります。再建築不可であったり、大規模な修繕が必要となる可能性があったりするため、購入希望者は二の足を踏んでしまいます。
任意売却を進めるためには、建築基準法に適合していない点を事前に告知し、価格に反映させるなどの対策が必要です。場合によっては、専門家による調査や、買い手への丁寧な説明が求められます。
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任意売却で失敗しないための3つのポイント
任意売却で失敗しないためのポイントは、以下の3つです。
- 早めに専門家に相談し任意売却手続きを進める
- 競売開始決定通知が届いても諦めないこと
- 任意売却の実績が豊富な不動産会社に依頼する
早めに専門家に相談し任意売却手続きを進める
住宅ローンの返済が困難になったと感じたら、できるだけ早く任意売却の専門家（弁護士のいる不動産業者など）に相談することが、失敗を避けるための第一歩です。
時間が経過するほど、状況は悪化し、選択肢も狭まります。
専門家は、あなたの状況を正確に把握し、債権者との交渉、市場価格の査定、売却活動の計画など、複雑な手続きをスムーズに進めてくれます。
早期に専門家に相談し、任意売却手続きを進めることで、精神的な負担を最低限に抑え、より有利な条件で任意売却を実現できる可能性が高まります。
競売開始決定通知が届いても諦めないこと
競売開始決定通知が届くと、精神的に追い詰められ、自暴自棄に陥ってしまい、何とかしようと行動すること自体を諦めてしまう方も少なくありません。
しかし、競売開始後も、開札日の前日までであれば競売手続きの取り下げが可能です。専門家と連携し、債権者との交渉を継続することで、競売を取り下げてもらい、任意売却へと移行できるケースも存在します。最後まで諦めずに、専門家のサポートを受けながら、可能性を探ることが重要です。競売は、一般的に市場価格よりも低い価格で売却されるため、任意売却の方が債務者にとって有利な結果となることが多いのです。
任意売却の実績が豊富な不動産会社に依頼する
任意売却は、通常の不動産売買とは異なる専門知識や交渉力が必要となる手続きです。そのため、任意売却の実績が豊富で、経験とノウハウを持つ不動産会社を選ぶことが、成功の鍵を握ります。
実績のある会社は、債権者とのスムーズな交渉術、効果的な販売戦略、そしてトラブルを回避するための知識を持っています。
また、担当者が献身的なサポートをしてくれたお陰で、諦めずに任意売却を実現できた事例もあります。
複数の不動産会社に相談し、実績や得意分野、担当者の対応などを比較検討し、信頼できるパートナーを見つけることが、任意売却を成功させるための重要なポイントです。
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任意売却で失敗したくないなら、センチュリー21中央プロパティー
任意売却は、タイミングや依頼する業者を間違えてしまうと、失敗するケースがあります。
センチュリー21中央プロパティーは、任意売却に関する豊富な知識と実績を持っています。債務整理に強い常駐の社内弁護士が、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、期限までの確実な任意売却を実現します。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。住宅ローンでお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。