住宅ローンの返済が困難になった際、不動産を手放す方法として「任意売却」と「競売」の2つが選択肢に挙がります。しかし、この2つの方法は、売却価格、プライバシー、手続きなど、多くの点で大きく異なります。
この記事では、任意売却と競売の違いを徹底的に比較します。住宅ローンの悩みを抱え、不動産売却を検討している方は、この記事を参考に、あなたにとって最適な選択肢を見つけてください。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の合意を得て、不動産を市場で売却する方法です。競売と比べて、所有者にとって多くのメリットがあるため、近年注目されています。
住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は担保である不動産を差し押さえ、競売にかけることができます。
しかし、競売では市場価格よりも大幅に低い価格で売却されることが多く、残債務が大きく残ってしまう可能性があります。
そこで、所有者と金融機関が合意し、市場価格に近い価格で売却できる任意売却を選択肢に入れる事が出来ます。
任意売却の流れ
- 専門家への相談
任意売却に強い不動産会社や弁護士などの専門家に相談します。 - 債権者との交渉
専門家が金融機関と交渉し、任意売却の合意を目指します。 - 売却活動
一般的な不動産売却と同様に、不動産会社が売却活動を行います。 - 売買契約の締結と引渡し
買主との間で売買契約を締結し、不動産を引き渡します。 - 残債務の処理
売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、金融機関と協議して残債務の返済計画を立てます。
競売とは？
競売（けいばい）とは、住宅ローンなどの債務の返済が滞った場合に、債権者（金融機関など）が裁判所に申し立て、差し押さえた不動産を強制的に売却する手続きのことです。
競売の流れ
- 債権者の申し立て
住宅ローンの滞納が続くと、債務者は期限の利益を喪失し、債権者は裁判所に競売の申し立てを行います。 - 競売開始決定
裁判所は申し立てが妥当と判断すれば、競売開始を決定し、不動産の差押えを行います。 - 物件の評価と情報公開
裁判所が選任した不動産鑑定士が物件の評価を行い、物件情報が裁判所のウェブサイトや新聞などに公開されます。 - 入札
購入希望者は、定められた期間に入札を行います。 - 開札と落札
裁判所は開札を行い、最高額を提示した入札者が落札者となります。 - 代金納付と所有権移転
落札者は代金を納付し、所有権が移転します。 - 配当
売却代金は、債権者への返済や競売にかかった費用などに充てられます。
競売のデメリット
競売には、多くのデメリットがあるため、注意が必要です。
売却価格が低い
競売では、市場価格よりも大幅に低い価格で売却されることが一般的です。これは、競売物件には内覧ができない、契約不適合責任（売主が買主に負う責任）がないなどの理由により、購入希望者が価格を抑える傾向があるためです。
プライバシーへの配慮はされない
競売の情報は公開されるため、周囲に経済状況を知られてしまう可能性があります。
強制的な立ち退き
落札者は、裁判所の決定に基づき、強制的に立ち退きを求めることができます。引っ越しなどの猶予期間は与えられません。
残債務が残る可能性
競売の場合、売却価格が低くなります。そのため、売却代金で住宅ローンを完済できない可能性が高く、残債務が残り続けます。
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任意売却と競売の具体的な違い
任意売却と競売は、どちらも不動産を売却する方法ですが、その手続きや結果には大きな違いがあります。それぞれの違いは、以下の通りです。
| 任意売却 | 競売 | |
| 売却価格 | 市場価格に近い価格で売却できる | 市場価格よりも大幅に低い価格で売却される |
| プライバシーの保護 | 水面下での販売活動が可能 | 販売活動の情報が公に公開される |
| 持ち出し金 | 基本的に不要（諸費用は売却代金から控除される） | 引越し費用など |
| 残債務 | 売却価格によっては残るが、交渉により減額や分割返済の可能性あり | 売却価格が低い為、高確率で残る |
| 自宅に住み続ける選択肢 | リースバックという方法で可能な場合もある | 基本的に不可、強制退去となる |
| 引越費用 | 債権者との交渉次第で、売却代金から控除される場合がある | 全額自己負担 |
| 引越し日 | 買主との交渉により調整可能 | 買受人に所有権が移転するまでに立ち退く必要がある |
| 売主の意思 | 売主の意思が反映されやすい | 売主の意思はほとんど反映されない |
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任意売却はこんな方におすすめ
任意売却を検討すべきケースは、以下のような場合です。
1. 住宅ローン滞納の初期段階にある方
住宅ローン滞納が始まり、金融機関からの催促が届いている段階は、任意売却を検討する上で重要なタイミングです。この時期であれば、金融機関との交渉も比較的円滑に進みやすく、競売を回避できる可能性が高まります。
金融機関が競売の準備に入ってしまうと、時間的な猶予がなくなり、任意売却の選択肢が狭まってしまう可能性があります。
2. 病気や失業など、収入減少により返済の見込みが立たない方
病気や失業など、予期せぬ事態により収入が減少し、住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却は現実的な解決策となり得ます。
特に、長期的な収入の回復が見込めない場合、早めに任意売却を検討することで、経済的な負担を最小限に抑えることができます。
3. 競売による自己破産を避けたい方
競売にかけられた場合、市場価格よりも大幅に低い価格で不動産が売却され、多額の残債務が残る可能性があります。これにより、自己破産を余儀なくされるケースも少なくありません。
任意売却であれば、市場価格に近い価格での売却が期待でき、残債務を減らすことができます。結果、自己破産を回避し、他の財産を守ることにも繋がります。
4. 自営業者で、住宅ローンと事業資金の返済に苦慮している方
自営業者の場合、事業の状況によっては、住宅ローンと事業資金の返済が同時に困難になることがあります。このような状況下では、任意売却により住宅ローンの負担を軽減することで、事業の立て直しを図ることも可能です。
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競売手続きが始まっても任意売却は可能！
競売開始の通知が届いても、開札日の前日までであれば競売手続きの取り下げは可能ですので任意売却に切り替えて不動産を売却することができます。
ここでは、競売から任意売却に切り替えて、売却に成功した方の事例を2つ紹介します。
事例1：自営業のAさんのケース
Aさんは自営業を営んでいましたが、景気悪化の影響で収入が激減し、住宅ローンの支払いが困難になりました。
金融機関からの再三の催促にも応じられず、ついに競売開始決定通知が届いてしまいました。途方に暮れていたAさんは、インターネットで任意売却について知り、センチュリー21中央プロパティーに相談しました。
当社は、Aさんの状況を丁寧にヒアリングし、当社の社内弁護士が金融機関との交渉を開始。これまでに約5,000件以上の任意売却をサポートしてきたノウハウを活かし、粘り強い交渉の結果、金融機関は競売を取り下げ、任意売却を認めることになりました。
当社は、早期売却を目指し、積極的な売却活動を展開。その結果、競売にかかるよりも高い価格で不動産を売却することに成功しました。Aさんは、残債務も大幅に減らすことができ、自己破産を回避することができました。
事例2：離婚後のBさんのケース
Bさんは、離婚に伴い、住宅ローンの残った自宅を売却することになりました。
しかし、離婚後の生活で経済的に困窮し、住宅ローンの支払いが滞るようになり、競売の申立てをされてしまいました。なんとか競売を回避したいと考えたBさんは、任意売却に強い当社に相談。
債務整理に強い社内弁護士と連携しながら、金融機関との交渉を行い、競売を取り下げてもらうことに成功。
当社は、センチュリー21の広域ネットワークを活用し、水面下で売却活動を開始。1週間ほどで、買い手が見つかり、市場価格に近い価格での売却が実現しました。
Bさんは、引越し費用も売却代金から捻出することができ、離婚後の生活再建に繋げることができました。
任意売却のご相談はセンチュリー21中央プロパティー
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