収入の減少や予想外の出費などで支払いが厳しくなり、住宅ローンの支払いを滞納してしまっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
数カ月も滞納を放置すると、「代位弁済通知」や「競売開始決定通知」などが届き、完全に取り返しがつかない事態に陥ります。
この記事では、住宅ローンの滞納を放置し続けた場合の流れとリスク、またローンの滞納が続いてしまった場合の対処法について解説しますので、ぜひご参照ください。
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目次
住宅ローン滞納を放置するリスクを流れに沿って解説
住宅ローンの滞納を放置し続けると、最終的には裁判所により自宅が強制的に売却される「競売」と、それに伴う強制退去に至ります。
滞納開始から競売に至る流れの中でも、特に「滞納1〜3ヶ月」と「3〜6ヶ月」という2つの段階を経て状況が大きく変化するため、最終段階である競売を加え、以下の通り3つの段階に焦点を当てて滞納放置のリスクを解説していきます。
- 住宅ローン滞納1～3ヶ月で抱えるリスク（催促・督促・ブラックリスト入り）
- 住宅ローン滞納3～6ヶ月で抱えるリスク（期限の利益喪失・代位弁済）
- 住宅ローン滞納の最終段階で抱えるリスク（競売開始～強制退去）
住宅ローン滞納1～3ヶ月で抱えるリスク（催促・督促・ブラックリスト入り）
滞納が1ヶ月～3ヶ月の段階で抱えるリスクは、大きく以下の3点です。
- 金融機関からの「催促」と「督促」
- 遅延損害金の発生
- 信用情報機関への登録（ブラックリスト入り）
現状のまま家を維持していきたいのであれば、この期間までがデッドラインになります。
金融機関からの「催促」と「督促」
ローンの滞納が始まると、まずは債権者である金融機関から催促の電話や「ご入金のお願い」といった通知（催促状）が届くようになります。
さらに滞納が続くと「督促状」という名称に変わり、文面も厳しくなります。
この時点で決して放置や無視をせず、金融機関に連絡を入れることが重要です。
遅延損害金の発生
滞納した翌日から、元々のローン金利とは別の高い利率（年率14%前後が一般的）で「遅延損害金」が発生し始めます。
そのため、滞納が長引くほど返済総額が膨れ上がることになるのです。
信用情報機関への登録（ブラックリスト入り）
滞納が2～3ヶ月続くと、信用情報機関に「延滞」として登録されます（いわゆる「ブラックリスト入り」）。
一度ブラックとして登録されると数年間は新たなローンやクレジットカードの作成、利用が極めて困難になるため、ブラックリスト入りは絶対に避けたい事態です。
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住宅ローン滞納滞納3～6ヶ月で抱えるリスク（期限の利益喪失・代位弁済）
滞納が3ヶ月～6ヶ月の段階で抱えるリスクは、大きく以下の2点です。
- 期限の利益の喪失（一括返済の要求）
- 代位弁済の実行
この段階を迎えると、これまで通り家を維持することはほぼ不可能になります。
期限の利益の喪失（一括返済の要求）
金融機関からの度重なる督促を放置すると、一般的に滞納3～6ヶ月程度で「期限の利益喪失通知書」が届きます。
期限の利益とは、「ローンを契約期間で分割して返済できる権利」のことです。
つまり期限の利益喪失とは、今後はもう分割支払が認められず、残りのローンが何千万円であろうが全額を一括請求されてしまうことを意味します。
代位弁済の実行
高額な残りのローンを一括で返済できる人はまずいないため、住宅ローン契約時に加入した保証会社が金融機関に残債務を一括返済（肩代わり）します。
これを「代位弁済」といいます。
これ以降、債権者（請求元）は金融機関から保証会社に変わります。
しかし、「残債務全額の一括返済」という請求内容は変わらず、またこの段階では金融機関との返済条件の見直し（リスケジュール）交渉は一切できなくなります。
住宅ローン滞納の最終段階で抱えるリスク（競売開始～強制退去）
保証会社からの一括請求にも応じられない場合、保証会社は債権を回収するため、担保である家を強制的に売却する「競売」の手続きに入ります。
競売開始から強制退去までの流れは以下の通りです。
- 競売の手続き開始
…保証会社が裁判所に競売を申し立て、受理されると裁判所は物件を差し押さえる。その後、自宅に「担保不動産競売開始決定通知」が届く。 - 現況調査
…裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪問し、家の状態や間取り、近隣環境などを調査・撮影する（拒否不可）。 - 競売の入札開始
…現況調査に基づき「売却基準価額」が決定（市場価格の5～7割程度が一般的）。 その後、物件情報（所在地、写真、間取り図など）がインターネット（BIT）などで一般公開され、入札が開始される - 強制退去
…落札者が代金を納付した時点で家の所有権が落札者に移るため、速やかな退去を求められる。応じなければ、最終的には裁判所の執行官によって家財道具が強制的に運び出される強制執行が行われる。
以上が競売開始から強制退去までの流れです。
なお、競売の売却金額で債務を返しきれない場合は、家を失って借金だけ残り続けるという非常に厳しい状況に陥ります。
このような状況を避けるために、ローン滞納を放置せず、可能な限り早めに専門家に相談してください。
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住宅ローン滞納のリスクを避けるための対処法
ここでは、住宅ローン滞納のリスクを避けるための対処法を、以下の通り段階に分けてご紹介していきます。
- 【ローン一括請求前の対処法】金融機関への返済計画の組み直し相談
- 【ローン一括請求後の対処法】任意売却
【ローン一括請求前の対処法】金融機関への返済計画の組み直し相談
住宅ローン滞納を放置して1~3ヶ月で、まだ期限の利益が失われていない（一括請求されていない）段階であれば、真っ先に行いたいのが金融機関に返済計画の組み直しを相談することです。
金融機関の担当者に現状を正直に話し、誠実に対応することで、以下のように経済的に厳しい状況下でも支払い可能な形に組み直してもらえる可能性があります。
- 返済期間の延長
…月々の返済額を減らす。 - 元金据え置き
…一定期間、利息のみを支払い、元金の返済を猶予してもらう。 - ボーナス払いの見直し
…ボーナス払いをやめる、または減額する。
この相談は、滞納が始まってすぐ、可能であれば「支払いが厳しい」と感じた段階ですぐにすることが大切です。
支払いが厳しいからといって、消費者金融などで安易に借り入れをして返済に充てるのは、多重債務につながるため絶対にやめましょう。
【ローン一括請求後の対処法】任意売却
住宅ローン滞納を放置して3ヶ月を過ぎ、すでに期限の利益が失われている（一括請求されている）段階であれば、今まで通り家を維持するのは実質不可能となります。
この段階に来たら、早急に検討・実行したいのが「任意売却」です。
任意売却とは、債権者（保証会社）の合意を得た上で、競売ではなく通常の不動産売買と同じように市場で住宅を売却する方法です。
家を売るという意味では競売と同じですが、以下の表の通り任意売却には多くのメリットがあります。
| 競売 | 任意売却 | |
| 売却価格 | 市場価格の5割～7割 | 市場価格に近い金額 |
| 退去 | 強制的に退去の必要あり | 買主との交渉次第で引っ越しまでの猶予ができる |
| プライバシー | ✕（競売物件のサイトに掲載される） | 〇（周囲の人に知られにくい） |
| 引っ越し費用 | 全て自己負担 | 交渉可能（売却代金から捻出できる可能性あり） |
| 残りのローンの支払 | 原則的に一括請求 | 分割の交渉が可能 |
特に、売却後の生活の立て直しを考えれば競売を避けて任意売却を選ぶのはマストと言っても過言ではありません。
ただし、任意売却は「競売開札日の前日」までに売買契約を成立させて代金決済まで終える必要があるため、可能な限りスケジュールに余裕を持って進めることが重要になります。
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まとめ
住宅ローンの滞納は誰にでも起こりうるリスクですが、それを放置することだけは絶対に避けなければなりません。
滞納を放置すれば、遠からず「家を失い借金だけが残る」という取り返しのつかない事態へと進んでしまうからです。
滞納の初期段階であれば、すぐに金融機関に相談することが最重要です。
しかし、もし滞納が進んで一括請求を受ける段階まで進んでしまっていたら、任意売却で競売を回避するという手段を強くおすすめします。
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