任意売却と競売の価格差はいくら？

住宅ローンの返済が苦しくなり、自宅の売却を検討する際、「任意売却」と「競売」という2つの選択肢が浮上します。

しかし、この両者には、売却価格に大きな違いがあることをご存じでしょうか？ 競売では市場価格の半値以下で売却されてしまうことも珍しくなく、残るローンの金額に頭を抱えるケースも少なくありません。一方、任意売却であれば、より市場価格に近い形で売却できる可能性が高まります。

この記事では、任意売却と競売の価格差が具体的にどのくらいになるのかを徹底解説します。

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任意売却と競売の「価格差」はいくら？

住宅ローンの返済が困難になった際、自宅を売却することで問題を解決しようと考える方も多いでしょう。その際に選択肢となるのが「任意売却」と「競売」です。

一般的に、競売による売却価格は市場価格の5割～7割程度が目安となるのに対し、任意売却による売却価格は市場価格の8割～10割程度が目安となります。

つまり、同じ物件であっても、売却方法によって数百万円から場合によっては数千万円もの差が生じる可能性があるのです。

この価格差がなぜ生じるのか、それぞれの売却方法の特性から詳しく見ていきましょう。

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競売の売却価格は市場価格の5割～7割が目安

競売とは、住宅ローンなどの返済が滞った際に、債権者（金融機関など）が裁判所に申し立てて、債務者の不動産を強制的に売却し、その代金から債権を回収する手続きです。

競売が市場価格よりも大幅に安値で落札されやすいのには、以下のような複数の理由があります。

物件に関する情報が限定されている

競売は、裁判所が定めた期間内に購入希望者が入札を行い、最も高い金額を提示した人が落札する「入札制度」です。

しかし、一般の不動産売買とは異なり、情報が極めて限定的です。

裁判所から提供される物件情報は、主に「3点セット」と呼ばれる「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のみです。

これらは専門家が作成したものですが、室内の詳細な状況や設備の不具合、過去の修繕履歴などは十分に把握できません。 落札後に思わぬ修繕費用が発生するリスクを考慮し、入札者はどうしても価格を低く見積もりがちになります。

また、原則として、競売物件の室内を事前に内覧することはできません。 外観や限られた情報から判断するしかないため、実際に住んでみないとわからない不具合や欠陥への懸念から、リスクを回避するために低めの価格でしか入札できない心理が働きます。

さらに、競売で落札された物件には、売主の瑕疵担保責任が免除されます。 

つまり、落札後に雨漏りや設備の故障などが見つかっても、買主が自分で費用を負担して修繕しなければなりません。このリスクも、入札価格を下げる要因となります。

占有者の存在と立ち退きの手間・費用 

競売物件には、売却後も元の所有者（債務者）や賃借人などが居住しているケースが多々あります。

落札者は、これらの占有者に対して明渡しを求めなければなりません。任意での立ち退きに応じない場合は、裁判所に強制執行を申し立てる必要があり、これには時間も費用もかかります。 この手間と費用、そして精神的な負担を考慮し、入札価格は必然的に低くなります。

占有者とのトラブルが長期化する可能性も否定できず、近隣住民との関係悪化に繋がるケースも考えられます。

競売ならではの特殊事情

競売には、入札期間や売却方法にも特徴があり、これらも価格に影響を与えます。

競売の入札期間は、通常1週間以上～2週間以内と非常に短く設定されています。

買主にとっては、物件の検討や資金計画を立てる時間が限られてしまうため、慎重にならざるを得ず、結果として低い金額での入札に繋がりやすい傾向があります。

また、競売において、最初の入札期間で買い手がつからなかった場合や、入札はあったものの、買受申出がなかった場合などには、「特別売却」という形式に移行することがあります。

特別売却は、入札期間を設けず、先着順で買い手が現れ次第売却する形式ですが、この際、当初の最低売却価格からさらに価格が引き下げられることが一般的です。これは、物件を早く処分したいという裁判所の意図が働くためです。

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任意売却の売却価格は市場価格の8割～10割が目安

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者（金融機関）の合意を得て、一般の不動産市場で自宅を売却する手続きです。

任意売却が競売よりも高値で売却できる可能性が高いのは、以下のようなメリットがあるためです。

一般の不動産市場で販売できる 

任意売却は、通常の不動産売買と同様に、不動産会社を通じて広く買い手を募集します。

不動産ポータルサイトや広告などを利用して、物件の魅力を最大限にアピールできます。購入希望者は、物件の所在地、間取り、周辺環境、写真などを詳細に確認できるため、安心して検討できます。

競売とは異なり、内覧も可能です。

一般市場で広く募集することで、より多くの購入希望者の中から、最も高い金額を提示してくれる買い手を見つけやすくなります。

競売のように限られた情報の中でリスクを背負う必要がないため、買い手も強気の価格を提示しやすくなります。

所有者（売主）が主体的に関われる 

任意売却では、売却活動において所有者（債務者）が主体的に関わることができます。

不動産会社と相談しながら、売却価格を決定し、購入希望者との間で価格交渉を行うことができます。これにより、より市場価格に近い価格での売却を目指せます。

買主と交渉することで、引渡し時期を調整できる場合があります。これにより、引っ越し先の準備や新生活への移行をスムーズに行うことが可能です。

さらに、売却代金の中から、引っ越し費用の一部を捻出してもらったり、残置物の処分費用を交渉したりできるケースもあります。これは、債権者の合意が前提となりますが、競売では考えられないメリットです。

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任意売却でも価格が下がるケースとは？

任意売却は競売よりも高値で売却しやすいとはいえ、必ずしも市場価格通りに売れるとは限りません。

以下のような場合には、価格が下がる可能性があります。

時間的な制約が厳しい場合 

債権者からの催促が厳しく、売却までの時間が限られている場合、焦って価格を下げてでも早く売却せざるを得ない状況になることがあります。

任意売却は、債権者との交渉や買い手探しに一定の期間を要するため、早めの相談が重要です。

物件の状況が悪い場合 

物件自体に著しい損傷や修繕が必要な箇所が多い場合、買い手が見つかりにくく、価格を下げなければ売却できないことがあります。

特に、大規模なリフォームが必要な物件は、買い手も躊躇しがちです。

債権者が複数いる場合 

住宅ローン以外にも複数の債権者がいる場合（例えば、カードローンや消費者金融など）、それぞれの債権者との交渉が必要になります。

全員の合意を得るのが難航したり、それぞれの債権者が回収できる金額が少なくなることを避けるために、売却価格を上げることに消極的になったりする可能性があります。

市場の状況が悪い場合 

不動産市場全体が低迷している時期は、任意売却であっても希望する価格での売却が難しくなります。

景気動向や金利情勢なども、売却価格に影響を与える要因となります。

任意売却を専門としない不動産会社に依頼した場合 

任意売却は、通常の不動産売買とは異なる専門知識と債権者との交渉ノウハウが必要です。

任意売却の実績やノウハウが乏しい不動産会社に依頼してしまうと、適切な価格設定や交渉ができず、結果として安値で売却されてしまうリスクがあります。

これらの点を踏まえ、任意売却を検討する際は、早期に専門家へ相談し、適切な戦略を立てることが非常に重要です。

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高く売却したいなら任意売却を検討しよう

住宅ローンの返済でお悩みの場合、任意売却と競売では、売却価格に数百万円から数千万円もの大きな差が生じる可能性があります。 

競売は市場価格の5～7割程度でしか売れないことが多く、結果として多額の残債務が残り、その後の生活をさらに苦しめることになりかねません。

一方で、任意売却であれば、一般市場での売却となるため、市場価格の8～10割程度での売却が期待でき、残債を大きく減らすことが可能です。

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さらに、ご安心いただきたいのは、弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切かからないということです。

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