住宅ローンの返済が困難になった際の選択肢として挙げられる任意売却。しかし、「思ったよりも売れない」「買い手が見つからない」といった悩みを抱える方も少なくありません。
任意売却は、通常の不動産売却とは異なる専門知識と戦略が必要となるため、売れない原因を正確に把握し、適切な対策を講じることが重要です。
この記事では、任意売却で買い手がつかない主な原因と、それを解決するための具体的な対処法を徹底解説します。
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目次
任意売却で買い手がつかないとどうなる？
任意売却は、住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関（債権者）の同意を得て、競売を避けるために行う不動産売却です。通常の売却と異なるのは、売却しても住宅ローンを完済できない可能性がある点です。そのため、任意売却を行うには、必ず債権者の同意が必要となります。
任意売却は、競売の開札日前日までに開始される前に行う必要があります。つまり、決められた期間内に買い手を見つけて売却を成立させなければなりません。しかし、不動産市場の状況や物件の状態などによっては、任意売却で買い手が見つからないこともあります。
もし、任意売却期間内に買い手が見つからなかった場合、最終的には裁判所の競売手続きによって不動産を手放すことになります。競売の開札日以降は、任意売却を行うことはできなくなるため、時間的な制約の中で売却活動を進める必要があります。
競売でも買い手がつかない場合
競売（強制競売）は、文字どおり債権者からの申立てにより裁判所が主導で行う不動産の強制的な売却手続きです。競売手続きでも買い手がつかない場合、価格（売却基準価格）を下げて同様の手順を3回繰り返し、最終的には裁判所は強制競売手続を停止します（民事執行法６８条の３第１項）
競売は、通常、以下の流れで進みます。
- 期間入札
裁判所が定めた期間内に、購入希望者が入札を行う方式です。 - 特別売却
期間入札で買い手がつかなかった場合、特別売却期間が設けられます。この期間中は、先着順で買い手が決定されます。
競売では、上記の期間入札と特別売却を、売却価格を下げながら同様の手順を3回繰り返します。それでも買い手がつかない場合、競売手続きは取り消しとなります（民事執行法６８条の３第３項）
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任意売却で買い手がつかない理由5つ
任意売却で買い手がつかない理由はいくつか考えられます。主なものを以下に解説します。
1. 売り出し価格が高すぎる
不動産の価格設定は、買い手にとって非常に重要な判断基準です。売り出し価格が周辺の相場価格と比べて高すぎる場合、買い手は「割高だ」と感じ、購入をためらいます。
任意売却は、金融機関などの債権者の意向も反映されるため、債権者が回収額を最大化しようとして、相場より高い価格を設定しているケースもあります。
2. 内見への対応が不十分
購入希望者は、実際に物件を見て購入を判断したいと考えます。内見を断ったり、スケジュールが合わなかったりすると、購入意欲が低下します。
物件の状態が悪く、清掃が行き届いていない、手入れがされていないなども、内見時の印象を悪くする要因です。
3. 不動産に問題がある
物理的に建築基準法上の接道要件を満たしていない、居住中に増改築したことによって「既存不適格建築物」や「違反建築物」になっている等、不動産自体に問題がある場合も、買い手はつきにくくなります。
老朽化が激しい、修繕が必要な箇所が多い、再建築が困難などの理由で、買い手が敬遠する可能性があります。
4. 不動産会社の対応が悪い
不動産会社が、任意売却のノウハウを持っていない、売却活動に積極的でないなどの場合、買い手が見つかりにくくなります。
任意売却は、金融機関などの債権者はもちろん、連帯保証人とも連絡を取り、売却手続きを進めます。そのため、担当者には、任意売却の専門知識と豊富な経験が求められます。
任意売却で確実に買い手を見つけるためには、任意売却専門の不動産会社に依頼するのが望ましいです。
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5. 金融機関との交渉が難航している
任意売却を行う場合、原則として、債権者である金融機関の承認が必要です。
金融機関の承認は、任意売却を行うことだけではなく、いくらで売却するのか、についても同意を得る必要があります。初期設定の売出し価格が高すぎるため、購入希望者が現れないような場合、売却価格の見直しを余儀なくされる場面も想定されます。
売却価格の変更に際しては、再度、金融機関の承認を得る手続きが必要となります。金融機関の交渉ノウハウがない不動産会社や担当者の場合、承認手続きに時間を要する可能性があります。
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任意売却で買い手がつかない場合の対処法
ここでは、任意売却で買い手がつかない場合の対処法を詳しく解説します。
1. 売り出し価格を見直す
価格が高すぎる場合は、大幅な値下げも視野に入れて、価格調整を行います。売却期限が迫っている場合は、特に迅速な対応が必要です。
価格調整を行う際は、債権者（金融機関など）の同意を得る必要があります。不動産会社と連携して、債権者と粘り強く交渉しましょう。
2. 内見の積極的な実施と改善
購入希望者が物件を見たいという場合、可能な限り柔軟に対応し、内見機会を増やします。
室内をきれいに清掃し、整理整頓を行うことで、購入希望者に良い印象を与えます。可能な範囲で、設備の不具合や壁の汚れなど、目立つ箇所は修繕しておくとさらに良いでしょう。
3. 任意売却に強い不動産会社に変更する
現在依頼している不動産会社が、任意売却のノウハウを持っていない、積極的な売却活動を行っていないなどの場合は、任意売却に強い不動産会社への変更を検討しましょう。
任意売却に強いかどうかは、インターネットで実績や口コミをもとに判断すると良いでしょう。
また中には自社で安く買い取ることばかり優先する任意売却業者も多くいますので注意しましょう。
4. 購入希望者の要望に柔軟に対応する
販売活動をしている中で、購入希望者から要望が出ることがあります。
例えば、購入希望者の都合に合わせて、引渡時期をある程度調整する、価格交渉に応じる、場合によっては、リフォーム費用を補助するなど、不動産会社と連携しながら、柔軟に対応することも検討してみましょう。
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任意売却を成功させるためのポイント
任意売却を成功させるためのポイントは、適切な業者を選ぶことです。任意売却の業者選びでは、以下のポイントをチェックしましょう。
- 任意売却の実績が豊富
- 債務整理に強い弁護士が在籍している
- 担当者が金融機関との交渉に慣れている
- 積極的な販売活動を行ってくれる
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