任意売却は、家を手放すことで経済的な再スタートを切るための有効な手段です。
しかし、売却代金だけで住宅ローンを完済できるケースは稀で、多くの場合は売却後も残債務の返済義務が残ります。
この記事では、任意売却後の住宅ローン残債務がどうなるのか、どのような返済方法があるのか、また売却後の生活や注意点について詳しく解説していきます。
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| ▼任意売却とは？ 住宅ローンの支払いが滞った際などに、金融機関（債権者）の合意を得たうえ自分自身の意思で自宅を売却する方法。 住宅ローン滞納などの末に裁判所の手続きに基づいて行われる「競売」と比べ、以下の通り売却金額を始め多くのメリットが存在する。 ・より高く売れる 市場価格に近い比較的高い金額で売れる可能性が高く、競売よりもローンの残債務を減らせる ・プライバシーが守られる 通常の不動産売却と同様に販売するため、近所に事情を知られにくくなる 費用の持ち出しがない 売却にかかる諸経費（仲介手数料など）は売却代金から支払われるため、手持ちの資金が不要 交渉の余地 引越し時期や引越し費用について、金融機関や買主と交渉できる場合あり |
目次
任意売却した後の住宅ローン残債務はどうなるの？
任意売却の代金は住宅ローンの支払いに充てられますが、その代金でローン完済までは至るケースはほとんどなく、多くの場合債務者はこの残債務をその後も返済していかなければなりません。
| ▼任意売却後にローン残債務が残る例 （住宅ローン残高が8,000万円、任意売却価格が7,500万円の場合） ・売却価格：7,500万円 ・諸費用（例：仲介手数料、登記費用、引越し費用など）：300万円 ・ローン返済に充当できる額：7,200万円（7,500万円 – 300万円） ・売却後の残債務：800万円（8,000万円 -7,200万円） |
しかし、債権者側も「残債務の全額を一括で返済することは困難だろう」と理解しています。
そのため、任意売却後の交渉では債務者の現在の収入や生活状況などを詳細にヒアリングした上で、以下のような現実的に返済可能な計画を立てていくことになるのが一般的です。
- 月々の返済額
無理のない金額（例：月々5,000円～3万円程度）で合意できるケースが多い - 返済期間
長期の分割返済となる場合が多い - 利息や遅延損害金
任意売却後の無担保債権については、交渉によって今後の利息やそれまでの遅延損害金を免除（または大幅に減額）してもらえるケースが一般的
なお、この交渉を個人で行うのは知見がないと難しい上に精神的な負担も大きいため、任意売却を依頼した不動産会社や、弁護士・司法書士などの専門家が間に入ってサポートしてくれることがほとんどです。
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任意売却後にやるべきこと
任意売却が無事に完了し、ひとまず大きな問題を乗り越えた後は、新しい生活をスムーズにスタートさせるために以下の2点を必ず行いましょう。
- 計画に従い残債務の返済を続ける
- 別の住居への引っ越し
計画に従い残債務の返済を続ける
債権者との交渉で返済計画がまとまったら、その計画（和解契約）に従って、残債務の返済を誠実に続けていく必要があります。
もし合意した返済を滞納してしまうと、債権者から一括請求を受けたり、最悪の場合、給与や預貯金口座を差し押さえられる「強制執行」の手続きに進んでしまう可能性があります。
決められた返済を続けることで、債権者との良好な関係を維持し、生活再建への道を確実なものにしていきましょう。
もし、病気や失業などで返済計画の実行が難しくなった場合は、放置せずに速やかに債権者に連絡し、事情を説明して再度返済条件の変更（リスケジュール）を相談することが重要です。
別の住居への引っ越し
家の売却が完了し、買主へ物件を引き渡す日までに（通常は売買契約から1～3ヶ月程度）、新しい住居を見つけて引っ越さなければなりません。
任意売却の場合は、競売とは異なり売却のスケジュールや引渡日を債権者や買主と協議して決めることができます。
そのため、強制的に立ち退きを迫られる競売と比べて、計画的に引っ越し準備を進められる点が大きなメリットです。
任意売却後の引っ越しの注意点
任意売却後の引っ越しでは、後述しますが売却に至る過程で信用情報に影響が出ているため、賃貸物件の入居審査が通常よりも通りにくくなる可能性があります（家賃保証会社が信用情報を参照する場合があるため）。
対策としては、以下のような方法が考えられます。
- 信用情報を参照しない保証会社を利用する物件を探す
- 親族などに連帯保証人になってもらう
- 公営住宅（都営住宅・市営住宅など）に申し込む
- 審査の緩やかな物件（UR賃貸住宅など）を検討する
任意売却の交渉で引越し費用を売却代金から捻出できる場合もあるため、その点も含めて任意売却を依頼する不動産会社などに相談しながら進めましょう。
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任意売却後にも残債務が支払えない場合に検討する手段
任意売却後に債権者と残債務の分割返済の計画を立てたものの、失業や病気などの事情によってその返済すら困難になってしまうケースもあります。
また、残債務の額があまりに高額で分割返済の交渉自体がまとまらない場合や、連帯保証人問題が解決できない場合もあるかもしれません。
このように、任意売却後も残債務の返済が立ち行かない場合には、以下に代表される法的な「債務整理」を検討する必要があります。
個人再生
個人再生（民事再生）は、裁判所を通じて行う債務整理手続きの一つです。
現在の借金総額（住宅ローン残債務や他の借金を含む）を、裁判所の認可を得て大幅に減額してもらい、その減額された借金を原則3年（最長5年）で分割して返済していく手続きです。
▼個人再生の特徴
- 借金を大幅に減額できる可能性がある（5分の1や10分の1程度など）
- 財産（一定の条件を満たせば持ち家を残せる場合もあるが、任意売却後は該当しにくい）や資格（弁護士・税理士など）を失うリスクが少ない
- 利用するには「継続的または反復して収入を得る見込み」が必要となる
任意売却後の残債務が数百万円あり、かつ他にもカードローンなどの借金が重なっている場合に有効な手段となり得ます。
自己破産
自己破産は、裁判所に「支払い不能」であることを申し立て、免責許可（借金をゼロにする許可）を得ることを目指す手続きです。
任意売却後の残債務があまりにも高額で、個人再生で減額してもらったとしても返済できる見込みがない場合や、安定した収入が全くない場合などに選択される最終手段です。
▼自己破産の特徴
- 原則として全ての借金（税金などを除く）の支払い義務が免除される
- 任意売却後の残債務に加え、連帯保証人への求償権（連帯保証人が代わりに返済した場合は契約者本人に請求できる権利）も対象となる
- 一定額以上の財産は処分（換価）される
- 手続き期間中は一部の職業（警備員、保険外交員など）に就けなくなる
- 官報に氏名と住所が掲載される
自己破産はリスクも大きい手段ですが、残債務の返済に追われて生活が成り立たない状況をリセットし、法的に再スタートを切るための最終手段ともいえます。
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任意売却後の注意点
任意売却はメリットの多い手続きですが、売却後には次の2つの点に注意が必要です。
- 信用情報機関に事故情報が記録される
- 連帯保証人に迷惑をかける可能性がある
信用情報機関に事故情報が記録される
任意売却に至る過程で住宅ローンを3ヶ月以上滞納していた場合、信用情報機関に事故情報として登録されます（いわゆる「ブラックリスト入り」）。
任意売却自体が事故情報として登録されるわけではありませんが、3ヶ月以上のローン滞納の結果として任意売却に至ることが多いため、結果としてほとんどのケースで事故情報として登録されることになるのです。
信用情報機関とは、個人のローンやクレジットカードの利用・返済履歴を管理している団体で、JICC、CIC、KSCなどがあります。
これらに事故情報として登録されると、その情報が抹消されるまでの期間（一般的に完済後または契約終了後5年～10年程度）、「新たなローンが組めなくなる」「クレジットカードの作成が難しくなる」「一部の賃貸物件の入居審査に通りにくくなる」などのデメリットがあるため注意しましょう。
連帯保証人に迷惑をかける可能性がある
住宅ローンを契約する際に、配偶者や親などを連帯保証人に立てていた場合、任意売却は連帯保証人に非常に大きな影響を与えます。
連帯保証人は契約者本人と同等の返済義務を負う存在であるため、任意売却を行っても残債務が残った場合、債権者は契約者本人に返済を求めると同時に、連帯保証人に対しても残債務全額の一括返済を請求できてしまうのです。
上記の流れで契約者本人が債権者と残債務の分割返済を交渉をしている間にも、連帯保証人には「一括で払ってください」という請求が届くのが一般的です。
そして、もし連帯保証人がその請求に応じられない場合、連帯保証人自身も財産（預貯金や給与、所有不動産など）を差し押さえられたり、最悪の場合、自己破産などの債務整理を選択せざるを得なくなったりする可能性があります。
そのため、任意売却を進める場合は、必ず事前に連帯保証人に事情を包み隠さず説明し、理解を得る必要があります。
連帯保証人に何も知らせず任意売却を進めてしまうと、連帯保証人のもとに予期しない多額の請求が届いてしまい、人間関係の破綻や連帯保証人の生活破綻を招くことになりかねません。
まとめ
任意売却は、住宅ローンの返済に困窮した場合に競売を回避し、市場価格に近い価格で自宅を売却できる有効な手段といえます。
しかし、任意売却は「売って終わり」ではなく、残ったローンの分割交渉や生活再建の手間が必ずついて回るものです。
そのため、「任意売却を検討しているけれど、売った後の生活が不安…」という方もいらっしゃるかと思います。
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任意売却を少しでもご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。