リースバックは、「自宅を売却して現金化しつつ賃貸として住み続ける」仕組みの売却手段ですが、その後の居住期間は契約内容に大きく左右されます。
この記事では、「リースバックのその後」に焦点を当て、居住可能な年数や長く住むための契約のポイント、注意点を解説していきます。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
目次
リースバックとは？
まずは、次の2つの視点からリースバックとはどのようなものなのかについて解説していきます。
- リースバックの仕組みとメリット・デメリット
- リースバックを検討するべきケース
リースバックの仕組みとメリット・デメリット
リースバックとは、自宅を第三者（不動産会社や投資家）に売却し、同時にその買主と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。
所有権は買主に移転しますが、引越しの必要がなく、生活環境を変えずにまとまった売却代金が手に入る点が最大の魅力といえます。
その他、メリットとデメリットは以下の通りです。
▼リースバックのメリット
- まとまった売却資金を一括で受け取れる（資金の使途は自由）
- 住み慣れた家を離れる必要がなく引越し不要
- 売却したことが近所に知られにくい
- 固定資産税などの維持費が不要になる
▼リースバックのデメリット
- 所有権を失う（あくまで「借りる」立場になる）
- 毎月の家賃が発生する
- 売却価格が通常の市場価格より安くなる傾向がある
- 家賃が周辺相場より割高になる場合がある
- 契約内容によっては永続的に住めないリスクがある
リースバックを検討するべきケース
リースバックを検討すべきケースとしては、以下のようなものが挙げられます。
▼リースバックを検討するべき具体的なケースの例
- 住宅ローンの返済が困難になったが住み続けたい
- 老後の生活資金や医療・介護費を確保したい
- 事業資金や運転資金を迅速に調達したい
- 将来の相続トラブルを避けるために不動産を現金化しておきたい
- 子供の教育費など一時的にまとまった資金が必要
このうち、とくに需要が高まっているのは一番上に挙げた住宅ローンを原因とするケースです。
しかし、リースバックは原則的に「アンダーローン（家の売却金額で住宅ローン残高を完済できる状態）」の場合にのみ選択できる手段であり、「オーバーローン（家の売却金額では住宅ローン残高を払いきれない状態）」では実現がきわめて困難である、という点には注意が必要です。
【相談無料】オーバーローンでお困りの方は任意売却のご相談を！ ≫
リースバック後に住める年数は契約により異なる
リースバック後に何年住めるかは、売却時に結ぶ「賃貸借契約」が、次の2つのうちどちらかによって決まります。
- 定期借家契約の場合は2~3年（原則として更新なし）
- 普通借家契約の場合は1～2年（更新可能）
定期借家契約の場合は2~3年（原則として更新なし）
定期借家契約は、あらかじめ定められた契約期間が満了することで終了する契約形態です。
▼定期借家契約の特徴
- 契約期間：リースバックでは2年～3年に設定されることが多い
- 更新：更新の概念は原則としてなく、期間が満了すれば原則として借主は退去の必要あり
- 再契約：貸主と借主の双方が合意すれば再契約を結ぶことは可能（貸主が拒否する可能性もあり）
貸主側は、将来的に物件を転売したり家賃を見直したりしやすいため、この契約を好む傾向が見られます。
しかし、利用者にとっては居住の安定性が著しく低い契約形態であるため、この点には注意が必要です。
普通借家契約の場合は1～2年（更新可能）
普通借家契約は、借主が希望すれば原則的に契約の更新が可能で、リースバック以外の一般的な賃貸借契約に多い契約形態です。
▼定期借家契約の特徴
- 契約期間：1年～2年に設定されることが多い（リースバックでは5~10年の長期契約もあり）
- 更新：借主が希望する限り、原則として契約を更新できる（貸主からの更新拒絶には借主の契約違反など「正当事由」が必要）
- 長期居住の安定性：借主が家賃滞納などをしない限り半永久的に住み続けることも可能
リースバック後に長く安定して住み続けることを最優先するならば、圧倒的に「普通借家契約」が有利といえます。
ただし、貸主側からすれば定期借家契約よりも利益が低くなるため、リースバックにおいて普通借家契約を交わせるケースは多くありません。
▼普通借家契約と定期借家契約の違いまとめ
| 契約形態 | 定期借家契約 | 普通借家契約 |
| 契約期間 | 2～3年が多い | 1年以上（リースバックでは5～10年など長期もあり） |
| 契約更新 | 不可（再契約には双方の合意が必要） | 2年が一般的（原則として更新が可能） |
| 貸主からの解約 | 期間満了で終了（中途解約は別） | 家賃滞納などの「正当事由」が必要 |
| 借主の保護 | 弱い（貸主有利） | 強い（借主有利） |
【相談無料】オーバーローンでお困りの方は任意売却のご相談を！ ≫
リースバックで契約期間満了を待たずに退去を求められるケース
リースバックで家を売却して賃貸借契約を交わした後、たとえ普通借家契約を結んでいたとしても、以下のようなケースでは契約期間の途中で退去を求められてしまいます。
- 家賃の滞納
- 所有者の変更
家賃の滞納
家賃の滞納は、リースバックにおける賃貸借契約で債務不履行という最も重大な契約違反です。
滞納が数ヶ月に及び、貸主との信頼関係が破壊されたとみなされると、契約形態に関わらず貸主は契約を解除し、借主は退去を請求される可能性があります。
なお、リースバックの家賃は近隣相場よりも高くなる傾向にあるため、実行前には長期に渡る家賃の支払いの準備を整えておくことが大切です。
所有者の変更
リースバックの買主が、その物件をさらに別の第三者（新オーナー）に売却することがあります。
通常、賃貸借契約自体は新オーナーに引き継がれますが、「定期借家契約」の場合は注意が必要です。
契約期間満了が近づいた際、新オーナーが再契約に応じてくれるとは限りません。
新オーナーが「自分で住みたい」などの意向を持っていた場合、再契約を拒否され、期間満了とともに退去を求められるリスクが高まります。
リースバック後に長く住み続けるための注意点
リースバックのその後をできるだけ安定させるためには、契約前の段階で以下の点に注意する必要があります。
- リースバックに実績のある不動産会社のサポートを受ける
- 買主と普通借家契約を結ぶ
- 将来的な買い戻しも視野に入れて契約する
リースバックに実績のある不動産会社を選ぶ
リースバックは、売買と賃貸が絡む特殊な不動産取引です。
リースバックに対する専門知識や取扱実績のない不動産会社に任せると、不利な売却価格や高すぎる家賃、リスクの高い定期借家契約を勧められる恐れがあります。
そのため、公式サイトや口コミ・SNS等をしっかりと確認し、実績が豊富で評判の良いリースバック専門の不動産会社を選定しましょう。
買主と普通借家契約を結ぶ
長く住み続けることを最優先するならば、賃貸借契約は定期借家契約ではなく普通借家契約が圧倒的に有利です。
普通借家契約は貸主側のリスクが高くなるため、その分、売却価格が低くなったり、家賃が高くなったりする可能性があります。
しかし、居住の安定性を最優先するのであれば、普通借家契約を条件に売却先を探すことが大切です。
上で触れた業者選びの際にも、この点は意識しておきましょう。
将来的な買い戻しも視野に入れて契約する
将来、資金に余裕ができれば自宅を買い戻せる「買い戻し特約」を付帯できる場合があります。
買い戻しが実現すれば、再び所有権を取り戻せ、家賃の支払いも不要になります。そのため、将来的に買い戻しを希望する際は、契約時に「買い戻しができる期間」「買い戻しの際の価格や算定方法」を契約書に明記しましょう。
もっとも、「買戻し特約」の合意は所有者である貸主との交渉次第になります。
リースバックできない場合は任意売却も検討する
リースバックを利用したくても、住宅ローンの残債務が家の売却価格を上回っているオーバーローンの状態では、原則として利用できません。
このような場合、「任意売却」も有力な選択肢となります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際、債権者の合意を得て自分の意思で不動産を売却する方法です。
また、大きな懸念事項となる引っ越しの費用や時期も、債権者との交渉次第では売主側が有利になるような契約を結ぶことも可能となります。
以下は、任意売却と、ローン滞納の末に金融機関が手続きを進める強制売却である「競売」との比較です。
| 任意売却 | 競売 | |
| 売却価格 | 市場価格に近い金額 | 市場価格の5割～7割 |
| 退去 | 買主との交渉次第で引っ越しまでの猶予ができる | 強制的に退去の必要あり |
| プライバシー | 〇（周囲の人に知られにくい） | ✕（競売物件のサイトに掲載される） |
| 引っ越し費用 | 交渉可能（売却代金から捻出できる可能性あり） | 全て自己負担 |
| 残りのローンの支払 | 分割の交渉が可能 | 原則的に一括請求 |
家を手放すことにはなりますが、すでにオーバーローンの場合、リースバックに固執するよりもスムーズに生活の立て直しができる手段といえます。
ただ、任意売却もリースバックと同様、専門的な知識を必要とする取引となるため、業者選びの際は任意売却に実績のある専門業者に依頼することが大切です。
【相談無料】オーバーローンでお困りの方は任意売却のご相談を！ ≫
まとめ
「リースバックのその後」は、契約時の賃貸借契約の種類によって居住できる期間が決まります。
安定的に長く住みたい場合は、契約更新が可能な「普通借家契約」を結ぶことを優先して手続きを進めることが大切です。
ただ、リースバックは家の売却金額が住宅ローン残高を下回っている場合（オーバーローン）には利用できない手段であり、住宅ローンに苦しむ誰もが利用できるわけではありません。
今の家に住み続けることではなく、ローン返済の負担から解放された新生活を送りたいという場合、リースバックに固執せず、その後の生活の立て直しをスムーズに行える任意売却の検討をおすすめします。
当社センチュリー21中央プロパティーは、債務整理に強い弁護士が社内に在籍する不動産会社として、多くの方の任意売却を成功させてきました。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。住宅ローンによる生活苦にお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。