誰もが夢見たマイホーム。しかし、予期せぬ収入減や経済状況の変化によって、住宅ローンの返済が困難になる可能性もゼロではありません。
「住宅ローンが払えない…」そんな絶望的な状況に陥った時、諦める前に知っておくべき有効な手段が「任意売却」です。競売とは異なり、あなたの意思を尊重しながら、より良い条件で自宅を売却できる可能性があります。
本記事では、住宅ローンが払えなくなったきっかけから、任意売却という選択肢の基本、そしてその後のステップまでを分かりやすく解説します。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
住宅ローンが払えなくなる理由やきっかけ
住宅ローンが返済できなくなる主な理由は、以下の通りです。
- 収入の減少（失業、転職、病気など）
- 支出の増加（家族構成の変化、予期せぬ出費など）
- 金利の上昇（変動金利の場合）
- その他、経済状況の変化など
住宅ローン返済が困難になる主な要因は、収入の減少と支出の増加、そして金利変動です。
収入減では、失業や転職による一時的な収入途絶、病気や会社の業績悪化による給与減などが挙げられます。支出増では、家族構成の変化に伴う教育費や生活費の増加、予期せぬ事故や病気による医療費の負担増などが考えられます。
変動金利型ローン利用者は、金利上昇による返済額増加も大きなリスクです。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
住宅ローンが払えないとどうなる？
住宅ローンの返済が滞った場合、その影響は契約者本人だけでなく、保証人にも及ぶことになります。
住宅ローンにおける保証人（特に連帯保証人）は、契約者（主債務者）と同等の返済義務を負います。これは、単なる「保証」とは異なり、以下のような重い責任を意味します。
- 催告の抗弁権がない
金融機関は、まず契約者に請求する義務はなく、いきなり保証人に返済を求めることができます。 - 検索の抗弁権がない
契約者に返済能力がある場合でも、保証人は「まずは契約者の財産から回収してほしい」と主張できません。 - 分別の利益がない
保証人が複数いる場合、通常の保証人はその人数で割った金額のみを負担しますが、連帯保証人にはこの権利がなく、全額の返済義務を負います。
したがって、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は契約者だけでなく、保証人に対しても返済を請求することができます。保証人が返済できない場合、その資産（預貯金、不動産など）が差し押さえられる可能性もあります。
また、保証人の信用情報にも悪影響が及び、将来的な借り入れやクレジットカードの利用などに支障が出る可能性があります。
そのため、「住宅ローンが払えないかもしれない」と感じた時点で早めに金融機関や専門家へ相談することが大切です。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
【初期段階】住宅ローンが払えないかもしれない…と思ったら？
住宅ローンの返済は長期にわたるため、人生には予期せぬ経済的な困難が訪れる可能性があります。「もしかしたら、このままでは住宅ローンが払えなくなるかもしれない…」と感じ始めた初期段階での適切な対応が、将来的な状況を大きく左右します。
- 住宅ローンが払えないかもしれない
- 初めて返済を滞納してしまった
このように住宅ローンの返済に不安を感じ始めた初期段階や、初めて滞納してしまった場合には、まずは金融機関に相談することが最も重要な選択肢の一つです。
金融機関への相談では、経済状況が悪化した理由や、今後の見通しなどを具体的に伝え、返済計画の見直しや、何か利用できる制度がないか相談してみましょう。
金融機関によっては、金利タイプの変更、返済期間の延長、一時的な返済額の減額など、状況に応じた返済プランを提案してくれる可能性があります。
金融機関は、住宅ローンの返済が滞った場合、最終的には担保である自宅を競売にかけるという手段を取らざるを得ません。しかし、そうなる前に、債務者の状況を理解し、可能な範囲での解決策を模索してくれるはずです。
そして、住宅ローンの返済が難しいと感じ始めた初期段階から、選択肢の一つとして検討しておきたいのが「任意売却」です。任意売却は、競売になる前に、債務者と債権者（金融機関）の合意のもと、不動産を市場価格で売却する方法です。
次の章では任意売却について、詳しく解説します。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の同意を得て、債務者自身が主体となって行う不動産の売却手続きのことです。
競売とは異なり、市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、債務者の意思や状況が比較的尊重されます。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売の違いは、以下の通りです。
| 任意売却 | 競売 | |
| 売却価格 | 市場価格で売却できる可能性が高い | 市場価格より大幅に低い価格になることが多い |
| 手続きの主体 | 債権者（金融機関）の合意に基づき、債務者の意思を尊重してもらいやすい | 債権者（金融機関など）が裁判所に申し立て、裁判所が主導して強制的に進める |
| 立ち退き期日 | 債務者と債権者の協議や買い手探しによって変動するが、比較的柔軟に対応可能 | 裁判所が決定したスケジュールに沿って進行するため、債務者の意思は考慮されない |
| 残債務の扱い | 売却後も残債務が残る場合があるが、債権者と返済計画について協議可能 | 売却代金で全てを賄えない場合、残債務は引き続き債務者に返済責任が残る |
| 引っ越し費用 | 売却代金の一部から引っ越し費用が捻出できる場合がある | 原則として自己負担となり、 資金的な余裕がない場合は困難 |
| 周囲に知られる可能性 | 比較的クローズドに売却手続きを進めることが可能 | 競売情報として公に公開されるためプライバシーは守られない |
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
任意売却のメリット
任意売却には、以下のように多くのメリットがあります。
- 市場価格での売却が可能
- 精神的な負担が競売よりも少ない
- 引っ越し費用が捻出できる場合がある
- 周囲に知られにくい
- 残債の減額交渉がしやすい場合がある
- 弁護士や専門家によるサポートが手厚い
もっとも、任意売却の手続きでは、弁護士や不動産会社などの専門家によるサポートを受けやすいため、安心且つ有利に手続きを進めることができます。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
任意売却のデメリット・リスク
任意売却を検討する場合、デメリットやリスクについても、十分に理解しておく必要があります。任意売却の主な注意点は、以下の通りです。
- 売却が必ず成功するとは限らない
- 期限内に売却する必要がある
- 売却後も住宅ローン残債が残る
- 信用情報に影響が出る可能性がある
- 不動産業者の選定が重要
任意売却は多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットや注意すべきリスクも存在します。
売却が必ず成功するとは限らない
任意売却は、 買い手が見つからなければ成立しません。
市場の状況や物件の条件によっては、希望する価格で買い手が見つからず、最終的に競売に移行してしまいます。また、債権者との合意が得られない場合も、任意売却は実現しません。
期限内に売却する必要がある
任意売却は、競売の手続きが本格的に進む前に行う必要があります。
裁判所による競売の手続きが始まると、任意売却の交渉期限が迫り、時間的な制約の中で売却活動を進めなければなりません。そのため、早期に専門家へ相談し、計画的に進めることが重要です。
売却後も住宅ローン残債が残る
任意売却は、多くの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
売却後も残った債務（残債）については、金融機関と債務者間で返済計画について協議する必要があります。無理のない返済計画を立てることが重要ですが、 経済的な負担が一切なくなるわけではないことを理解しておく必要があります。
信用情報に影響が出る可能性がある
任意売却をしたこと自体が、直接的に信用情報を傷つけるわけではありません。
信用情報が傷つく主な原因は、住宅ローンの返済を滞納することです。任意売却を検討する多くの場合、すでに住宅ローンの返済が滞っている状況にあります。一般的に、2～3ヶ月以上の滞納があると、信用情報機関に「延滞」や「異動」といった事故情報として登録される可能性が高くなります。
これにより、将来的に新たな借り入れ（住宅ローン、自動車ローンなど）やクレジットカードの作成などに影響が出る可能性があります。ただし、競売と比較すると、信用情報への 影響は小さいと言われています。
不動産業者の選定が重要
任意売却を成功させるためには、専門知識と経験を持つ信頼できる不動産業者を選ぶことが非常に重要です。悪質な業者に依頼してしまうと、不当な手数料を請求されたり、適切な販売活動が行われなかったりするリスクがあります。複数の業者から話を聞き、実績や対応などを慎重に比較検討する必要があります。
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
任意売却にかかる期間と流れ
任意売却の流れは、以下の通りです。
- 金融機関への相談・交渉
- 不動産業者の選定・媒介契約
- 販売活動
- 買い手との交渉・契約
- 残債処理・引き渡し
任意売却にかかる期間は、 残債務や買い手探しの難易度などの状況によって大きく異なります。早ければ数ヶ月で完了することもありますが、 買い手がなかなか見つからない場合や、 債権者である金融機関との交渉が難航する場合には、半年以上の期間を要することも珍しくありません。
| ステップ | 期間 | 詳細 |
| ステップ1： 金融機関への相談・交渉 |
数週間～数ヶ月 | ・返済困難の状況を金融機関に正直に相談 ・任意売却の意向を伝え、手続きや条件を協議 |
| ステップ2： 不動産業者の選定・媒介契約 |
数日～数週間 | ・任意売却に実績ある不動産業者を選定 ・複数業者から査定・戦略・手数料を比較 ・媒介契約を結び売却開始 |
| ステップ3： 販売活動 |
1ヶ月～数ヶ月 | ・インターネットやチラシ等で販売活動 ・内覧対応や価格交渉も実施 |
| ステップ4： 買い手との交渉・契約 |
数日～数週間 | ・買主と価格・引渡し条件などを交渉 ・合意に至れば売買契約を締結 |
| ステップ5： 残債処理・引き渡し |
1ヶ月～2ヶ月程度 | ・残代金の支払いと物件引渡し ・売却代金は住宅ローンの残債に充当 ・残債があれば返済方法を再協議 |
【実績5,000件以上】不動産会社×弁護士が任意売却をサポート！ ≫
よくある質問
Q：住宅ローンの返済が遅れてしまいました。すぐに家を失うのでしょうか？
A： すぐに競売になることはありません。まずは金融機関から督促状や電話連絡が来ますが、3～6ヶ月程度の滞納が続いてから「期限の利益の喪失」となり、その後に競売手続きが始まります。早期に金融機関へ相談することが大切です。
Q：任意売却って何ですか？
A： 任意売却とは、住宅ローンの残債がある状態でも、金融機関の合意のもとで物件を売却できる方法です。競売よりも高く売却でき、引っ越し費用の捻出やプライバシーの確保もできることから、多くの方に利用されています。
Q：自己破産すれば住宅ローンの支払いは免除されますか？
A： 原則として住宅ローンの返済義務は免除されますが、その代わり自宅を手放すことになります。また、信用情報に傷がつき、今後の借入に制限が出ることにも注意が必要です。任意売却との比較検討がおすすめです。
Q：収入が減ったので月々の返済額を減らすことはできますか？
A： 可能性はあります。金融機関に相談することで、「リスケジュール（返済計画の変更）」として一時的な返済猶予や、月々の返済額の引き下げを提案できる場合があります。まずは正直に状況を説明して相談することが第一歩です。
Q：滞納が続いて督促状が届きました。どうすればいいですか？
A： 督促状を無視するのは厳禁です。早急に金融機関へ連絡し、今後の対応を協議しましょう。任意売却やリスケジュールなど、対応策を選べる段階であれば「仕切り直し」が可能です。専門家に相談するのもおすすめです。
Q：家を売ってもローンが残ります。どうすればいいですか？
A： 任意売却では、売却代金だけで完済できないケースが一般的です。その場合は、金融機関と「残債の分割返済」について協議し、無理のない範囲で返済を続ける合意を目指します。自己破産や債務整理を検討することもあります。
Q：家族に知られずに任意売却できますか？
A： 原則、不動産所有者や連帯保証人の同意が必要になるため、完全に秘密に進めることは困難です。ただし、近所に知られにくい方法で売却活動を進めることは可能です。プライバシーに配慮した対応ができる業者を選ぶとよいでしょう。
Q：任意売却と競売、どう違うの？
A： 任意売却は、市場価格で売却できる点が大きなメリットです。競売は強制的な処分であり、売却価格が大きく下がる傾向があります。任意売却の方が、残債務を減らしやすく、生活再建もしやすいといえます。
Q：任意売却には費用がかかりますか？
A： 通常、任意売却にかかる仲介手数料や登記費用などは、売却代金から控除されます。自己負担は基本的にありません。費用面で不安がある場合も、相談時に詳しく確認しておくと安心です。
Q：家を売ったあと、どこに住めばいいですか？
A： 任意売却後は賃貸物件に引っ越すのが一般的です。任意売却に対応した不動産会社であれば、引っ越し先の物件紹介も含めて支援してくれる場合があります。また、場合によっては「リースバック（売却後に住み続ける）」という選択肢もあります。
まとめ
任意売却は、住宅ローンの支払いが困難になった場合に、競売を避けてより有利な条件で不動産を売却できる可能性のある有効な手段です。
しかし、期限や債権者の同意が必要となるため、早めに専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
センチュリー21中央プロパティーでは、任意売却に関する豊富な知識と実績を持っています。債務整理に強い常駐の社内弁護士が、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、最適な売却プランをご提案いたします。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。住宅ローンでお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。