不動産投資の赤字状態を放置すれば、自己資金の持ち出しが続き、最終的には大切な資産を手放すことにもなりかねません。
この記事では、不動産投資で赤字が続く主な原因を分析し、状況を好転させるための改善策と、改善が難しい場合の最終手段である「任意売却」について解説していきます。
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目次
不動産投資で赤字が続くケース
不動産投資で赤字が続く主なケースとして、次の5つが挙げられます。
- 不動産投資ローンの返済が負担になっている
- 収益の見通しが甘かった
- 空室が増えている
- 家賃が下落している
- 維持・管理費や税金がかかる
ケース①不動産投資ローンの返済が負担になっている
多くの場合、投資用の物件は「不動産投資ローン（＝家賃収入を得るための事業）」を組んで購入しており、長期にわたるローン返済が必要です。
しかし、この不動産投資ローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高く、毎月の返済額は大きくなりがちです。
また、多くの不動産投資ローンでは固定金利ではなく変動金利が採用されているため、経済情勢の変化により金利が上昇した場合、返済額はさらに増加してしまいます。
これらの理由から、普段からローンを返済していくだけで精一杯になっているケースも珍しくなく、家賃収入が途切れたタイミングで赤字が膨れ上がってしまうのです。
ケース②収益の見通しが甘かった
不動産投資を開始したときに、「表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）」だけで収益性を判断してしまったケースも、赤字化の原因としてよく見られるパターンです。
実際に投資を始めると、空室時に収入が途絶えるタイミングや維持管理費・税金等の支払いといったマイナスも数多く存在します。
そのため、上記のような見通しで投資を始めた場合、思い描いていた収益を上げることができなくなるのです。
ケース③空室が増えている
不動産投資の収益源は家賃ですので、空室が発生するとその間は収入がゼロになり、赤字に直結します。
空室を生む理由はさまざまですが、駅からの距離や買い物の利便性など、立地の問題はその代表的なものです。
また、築年数が経過したことで、物件としての魅力が落ちていることも考えられます。
ケース④家賃が下落している
地域の人口減少や競合物件の増加・物件の老朽化などから、やむなく家賃を下げたことで赤字になるケースも存在します。
また、このような理由がなくとも空室を作らないための自発的な家賃の値下げを行った結果、不動産投資ローンや経費の支払いが賄えないというパターンも見られます。
ケース⑤維持・管理費や税金がかかる
家賃収入から差し引かれるコストが想定以上にかさんだ場合も、赤字を生みだすケースに当てはまります。
▼不動産投資にかかる維持・管理費や税金の例
- 定常的な費用
管理委託費（家賃の5%程度）や、区分マンションの場合は管理費・修繕積立金など（築年数と共に値上がりする傾向あり）。 - 突発的な費用
給湯器やエアコンの故障・交換、水漏れトラブルなどの突発的な修繕費。 - 税金・保険料
毎年の固定資産税・都市計画税、数年ごとの火災保険料・地震保険料。
これらのコストを収支計画に正確に織り込んでいない場合、あるいは想定を超える場合は赤字の原因となります。
不動産投資の赤字続きを改善する方法
不動産投資の赤字続きを改善する方法として、次の5点を解説していきます。
- 地域の特性を反映する
- 入居者の募集要件を修正する・緩和する
- リフォーム・リノベーション
- 家賃や初期費用を見直す
- ローンを借り換える
方法①地域の特性を反映する
赤字化を改善するためには、投資用マンションが存在する地域の入居者ニーズを再調査し、そのニーズに合わせた物件にアップデートすることが大切です。
▼地域の特性に合わせた設備投資の例
| 地域の特性 | ニーズの高い設備投資 |
| 学生が多い地域 | 無料Wi-Fi、オートロックなど |
| ファミリー層が多い地域 | 風呂の追い焚き機能、広めの多機能キッチンなど |
| 単身者が多い地域 | 宅配ボックス、モニター付きインターホンなど |
当然、設備投資には新たな費用が必要になりますが、こうした改善が結果的に物件の人気を高め、安定的な家賃収入の確保につながってきます。
方法②入居者の募集要件を修正する・緩和する
空室が埋まらず赤字が続く場合、「募集要件が厳しすぎる」という可能性も考えられます。
そのため、ターゲット層を広げるために要件を緩和するのも一手です。
例えば、近年非常にニーズが高い「ペット可」にする、また保証会社を利用して高齢者や外国籍の入居者も受け入れるという形にすることで、新たな入居希望者が大幅に増える可能性があります。
ただし、こうした要件の緩和に関しては、トラブルのリスクも考慮して管理会社と相談した上で実行しましょう。
方法③リフォーム・リノベーション
物件の老朽化が原因で入居者が望めない場合、適切なリフォームやリノベーション（間取り変更）が最も効果的です。
▼リフォームの例
- 水回り
キッチン、浴室、トイレ、洗面台の交換・修繕など。 - 設備
無料Wi-Fi、モニター付きインターホン、エアコンの新品交換、防音設備の追加など。 - 内装
壁紙や床材の張り替えなど。
リノベーションに関しては、和室などの古い間取りであれば広いリビング・ダイニング等に変更するなど、費用はリフォーム以上にかかるものの、家賃の大幅アップが期待できます。
方法④家賃や初期費用を見直す
ご紹介してきたような対策を打っても、なお空室が埋まらない場合は、家賃や初期費用の見直しが必要になることもあります。
家賃を下げる前に、まず入居時のハードルを下げることを検討し、敷金・礼金の引き下げや無料化、また最初の1～2ヶ月分の家賃を無料にする「フリーレント」などを試していきましょう。
それでも成果が芳しくない場合は、周辺の競合物件の相場を徹底して調査したうえで家賃の引き下げを行うことになります。
方法⑤ローンを借り換える
現在の不動産投資ローンの金利が高い場合、より低金利なローンに借り換えるのも手段の一つです。
一般的に、「ローン残高1,000万円以上かつ残期間10年以上で金利が差1%以上」の条件を満たせば、ローン借り換えによるメリットが得られるとされています。
ただし、借り換えには事務手数料や保証料などの諸費用が必要になりますし、現在の収支状況によっては借り換え自体が困難な場合も多いため、赤字を改善する目的でのローンの借換えは最終手段であることを意識しておきましょう。
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赤字の改善が困難な場合は任意売却も検討する
手を尽くしても赤字が続き、不動産投資ローンの返済が滞り始めた状況かつ、ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」状態の場合、任意売却という手段が有効になります。
任意売却とは、ローンの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の合意を得て自らの意思で自宅を売却することです。
以下2つの視点から、任意売却について解説します。
- 任意売却の流れ
- 任意売却のメリット
任意売却の流れ
投資用マンションの任意売却を行う流れは、以下の通りです。
- 専門家への相談・査定
任意売却を専門に扱う不動産会社に相談し、物件の価格査定とローン残高の確認を行う。 - 債権者（金融機関・保証会社）との交渉
依頼した不動産業者から債権者に対し、任意売却の申し入れを行い、売却金額や諸経費など販売価格の配分案（配当表）を提示する。 - 媒介契約の締結
債権者の同意が得られたら、正式に不動産会社と媒介契約（売却活動を依頼する契約）を結ぶ。 - 売却活動の開始
不動産会社が売却に向けて顧客を探す。投資用物件の場合、多くは「オーナーチェンジ物件（入居者がいる状態での売却）」として売り出される。 - 売買契約の締結
不動産会社が見つけた購入希望者に条件交渉を行い、価格や引き渡し時期などに合意したら、再度債権者の最終同意を得た上で売買契約を締結する。 - 決済・引き渡し
買主から売買代金を受け取り、その代金でローンの一部を返済する。同時に物件の所有権を買主に移転し、引き渡しが完了する。
なお、すでに競売の手続きが進んでいる場合、上記の流れは全て「競売の開札日の前日」までに終わらせなければなりません。
そのため、相談の時点から可能な限り迅速に行うことを心がけましょう。
任意売却のメリット
任意売却は、競売と比べて以下のようなメリットがあります。
| 競売 | 任意売却 | |
| 売却価格 | 市場価格の5割～7割 | 市場価格に近い金額 |
| 退去 | 強制的に退去の必要あり | 買主との交渉次第で引っ越しまでの猶予ができる |
| プライバシー | ✕（競売物件のサイトに掲載される） | 〇（周囲の人に知られにくい） |
| 残りのローンの支払 | 原則的に一括請求 | 分割の交渉が可能 |
上の表からも分かる通り、任意売却は売却後の残債務を圧縮できるだけでなく、その残債務を分割払いできる余地も生まれる選択肢です。
まとめ
不動産投資の赤字続きには、不動産投資ローンの負担や当初の見通しの甘さ、空室や経費などさまざまな原因があります。
まずはその原因を特定し、早期に対策を打つことが重要です。
地域特性に基づく設備投資や募集要件の緩和、リフォーム等による魅力向上や、場合によってはローンの借り換えなど、打てる手を1つずつ試していきましょう。
それでも赤字の改善が困難で、ローンの返済に行き詰まってしまった場合は、任意売却という手段を検討してみてください。
任意売却は、競売という最悪の事態を避け、ローン残債務を少しでも減らすために非常に有効な手段です。
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不動産投資の赤字続きにお悩みの方は、ぜひお気軽ににご相談ください。