新型コロナウイルス感染症の流行によって収入が減少し、住宅ローンの支払いに困窮してしまう方が増えています。
この記事では、コロナの影響で住宅ローンが払えない場合の具体的な対処法や、万が一滞納してしまった場合のリスクについて詳しく解説します。
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目次
コロナ禍以降は住宅ローンを滞納する債務者が増えている
新型コロナウイルスの流行が長期化したことで、賞与のカットや残業代の減少など、家計にかかる負担が増大した方は非常に多くいらっしゃいます。
その影響は、普段の生活費や子どもの教育費だけでなく、住宅ローンを組んで毎月の返済を行っている層にも多大なダメージを与えました。
固定金利型の住宅ローンである「フラット35」を展開している住宅金融支援機構でも、コロナの影響が大きくなり始めた2020年以降、住宅ローンの返済方法変更の相談件数も増加傾向にあると発表しています。
※参照：https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400361567.pdf
コロナが法的にインフルエンザ等と同じ「5類」に移行し、表面上はコロナ禍が落ち着いたかに見えても、水面下ではローン返済に困窮し続けている方は未だ数多く存在しているのです。
住宅ローンが払えないとどうなる？
住宅ローンの支払ができず、滞納を続けてしまうことで、以下のような深刻な事態に発展します。
- 遅延損害金の発生
- 信用情報機関への登録（ブラックリスト入り）
- ローン残高の一括請求
- 競売の申し立て・実行
遅延損害金の発生
滞納した翌日から、本来の住宅ローン金利よりも遥かに高い（年率14%前後が一般的）金利の遅延損害金が発生し、滞納が長引くほど返済総額が膨れ上がります。
信用情報機関への登録（ブラックリスト入り）
ローンの滞納が始まると、金融機関から催促や督促が届くようになりますが、そのまま2~3ヶ月滞納してしまうと信用情報機関に「延滞」として登録されます。これがいわゆる「ブラックリスト入り」です。
一度ブラックとして登録されると、その後の数年間は新たなローンやクレジットカードの作成などがきわめて困難になります。
ローン残高の一括請求
滞納期間が3～6ヶ月ほどになると、金融機関から「期限の利益喪失通知書」が届きます。
期限の利益とは、「ローンを契約期間で分割して返済できる権利」のことであり、この通知を以て残りのローンの一括請求が確定します。
高額な住宅ローン全額を一括で払える人はほぼいないため、この段階を迎えるまでが家を維持するデッドラインです。
競売の申し立て・実行
一括請求に応じられない場合、貸主は債権回収のために裁判所へ担保不動産（ローンで購入した家）の「競売」を申し立てます。
競売の手続きが進むと家に裁判所の現況調査が入り、写真、住所などがインターネットなどで一般公開され、入札によって強制的に売却されます。
落札者が代金を納付した時点で家の所有権は移転するため、最終的には家を失うことになるのです。
住宅ローン返済が払えない場合の4つの対処法
競売での家の売却価格は、市場価格の5〜7割程度と非常に安くなることが一般的です。そのため、家を失った後も支払いきれなかった多額のローンが残る可能性が極めて高いといえます。
コロナの影響で一時的に返済が苦しいという状況であれば、競売に至る前に、以下の手段を検討してみましょう。
- 金融機関に返済の猶予（リスケジュール）を相談する
- コロナに関わる減免制度の利用を検討する
- 親族間売買を検討する
- リースバックを検討する
①金融機関に返済の猶予（リスケジュール）を相談する
「払えないかもしれない」と思った時点で、真っ先に借入先の金融機関に正直に相談してください。
コロナによる収入減などの事情を誠実に説明すれば、多くの場合、以下のような返済計画の見直し（リスケジュール）に応じてくれる可能性があります。
- 返済期間の延長
毎月の返済額を減らすために残りの返済期間を延ばす - 元金据え置き
一定期間は元金の返済をストップして利息のみを支払う
ただし、リスケジュールを行った分の利息の総額は増加するという点には注意が必要です。
②コロナに関わる減免制度の利用を検討する
コロナの流行時から現在に至るまで、国や自治体は住宅ローンの返済に困窮した場合に検討すべきさまざまな支援策を講じています。
例えば、注文住宅の新築は2020年12月～2021年11月末までに請負契約をしていた場合、通常10年の住宅ローン減税の控除が13年に延長されます。
※参照：国土交通省公式サイト、国税庁公式サイト
また、上記の期間以外に家を契約していた場合でも、個人向けに返済猶予や新規融資の相談を受け付けています。
※参照：金融庁公式サイト
このほか、住宅ローン以外の債務の免除・減額などを申し出ることができる特則も設けられるようになりました（
※新型コロナウイルス感染症の影響であることが条件）。
※参照：金融庁公式サイト
これらの制度は状況によって変更・終了している場合があるため、まずは電話窓口などに相談してみましょう。
③親族間売買を検討する
親や親族に経済的な余裕がある場合は、「親族間売買」も選択肢の一つです。
親族間売買とは、親族に家を買い取ってもらい、その売却代金で住宅ローンを完済する方法です。
売却後は、買い取ってくれた親族と賃貸契約を結び、家賃を払いながら（もしくは双方同意の上無償で）住み続けることができます。
ただし、買い手の資力が必要な点や、売買価格の設定によっては贈与税が課されるリスクもあるため、実行する際は不動産や税務の専門家への相談は必須です。
④リースバックを検討する
「リースバック」は、不動産会社などに家を売却し、同時にその買主と賃貸契約を結ぶことで、売却後も家賃を払って住み続ける方法です。
売却資金でローンを完済でき、引っ越しの必要もありません。
しかし、売却価格は市場価格より安くなる傾向があり、家賃が元のローン返済額より高く設定されるケースも多いため注意が必要です。
また、原則としてオーバーローン（家の売却金額よりもローン残高が上回る状態）ではリースバックを利用することはきわめて困難である点にも留意しましょう。
住宅ローンが払えない場合、任意売却を検討しよう
前章でお伝えした手段も含め、コロナの影響によりローンの支払いや家の維持が完全に不可能となった場合には、「任意売却」が非常に有効な手段となります。
任意売却とは、債権者（金融機関）の合意を得て、通常の不動産売買と同様に市場で家を売却する方法です。
住宅ローンが払えずに時間が経過すると、最終的には家が競売にかけられてしまいます。任意売却は、競売と比べて多くのメリットがあるため、競売になる前に任意売却を検討するのが得策です。
▼任意売却と競売の主な違い
| 競売 | 任意売却 | |
| 売却価格 | 市場価格の5割～7割 | 市場価格に近い金額 |
| 退去 | 強制的に退去の必要あり | 買主との交渉次第で引っ越しまでの猶予ができる |
| プライバシー | ✕（競売物件のサイトに掲載される） | 〇（周囲の人に知られにくい） |
| 引っ越し費用 | 全て自己負担 | 交渉可能（売却代金から捻出できる可能性あり） |
| 残りのローンの支払 | 原則的に一括請求 | 分割の交渉が可能 |
任意売却をうまく利用できれば、売却後の生活の立て直しは競売よりも遥かに恵まれたものとなる可能性が高いでしょう。
手続きには専門的な知識を必要とする場面も多いため、任意売却専門の不動産会社に相談しながら進めることになります。
ただし、任意売却は「競売開札日の前日」までに売買契約を成立させて代金決済まで終える必要があるため、可能な限り日数に余裕を持って進めることが重要です。
まとめ
新型コロナの影響で住宅ローンが払えない、または払えなくなりそうだと感じる方は以前数多くいらっしゃいます。
そんなときに大切なのは、決して問題を放置せずすぐに債権者である金融機関に相談することです。
家を残すためには、公的な支援制度や親族間売買、リースバック等の手段の検討も手段となりえるでしょう。
ただ、それでもローンの支払や家の維持が難しい場合は、競売よりも高値で家を売却できる「任意売却」の実行が最も有効な手段といえます。
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