毎月の住宅ローン返済という大きな負担を抱え、「生活が苦しい、なんとかしたい…」とお悩みではありませんか？
この記事では、住宅ローンの返済が困難になった場合に何が起こるのか、そして状況を改善するための具体的な対処法を解説していきます。
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住宅ローンの返済で生活が苦しくなるケース
住宅ローンの返済が苦しくなる背景として、大きく分けて次の2つのケースが挙げられます。
- ローン契約時の見通しに問題があったケース
- 生活環境が変化したケース
ローン契約時の見通しに問題があったケース
ローン契約時の見通しに問題があったために住宅ローンが負担になるのは、具体的に以下の4つのパターンに分けられます。
- 背伸びした借り入れ（返済負担率の高さ）
…住宅ローンの年間返済額の割合が年収の30%以上を占めており、少しの支出増や収入減で生活が苦しくなってしまう - 変動金利のリスク軽視
…契約時の金利が低い「変動金利」でローン契約したものの、金利上昇による返済額のアップを考えていなかった - ボーナス払いの比重が大きい
…ボーナス払いの比重を大きくしていたが、ボーナスが減った、あるいはなくなってしまった - 将来の支出や維持費の見落とし
…子どもの教育費や車の維持費、また税金や保険料などローン以外の家の支出を見落としていた
これらはすべて、そもそも契約当初から返済計画に多少の無理があったことが原因です。
そのため、支出を減らす、収入を増やすといった根本的な方法が唯一の解決方法といえます。
生活環境が変化したケース
生活環境の変化を原因として住宅ローンが負担になるのは、具体的に以下の4つのパターンに分けられます。
- 転職や失職により収入が減少した
…勤め先の業績悪化や転職の失敗などにより給与が下がる、またはなくなってしまい、住宅ローンの支払いが厳しくなった - 養う家族が増えるなどで支出が増加した
…出産で子どもが増えた、あるいは親が介護を必要とする状況になったなどの理由で家族が増え、その分支出も増えた - 本人や家族の怪我・病気など
…怪我や病気などによる医療費が増えるとともに、働けない間の世帯収入が下がってしまった - 離婚
…住宅ローンを夫婦のペアローンや収入合算で組んでいたため、離婚後に家に残る住む1人の経済力だけでは返済が難しくなった
これらは事前に予見することが難しいこともあり、恒常的にというよりは、その出来事が起こったタイミングで特に生活が苦しいと感じることが多くなります。
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住宅ローンを支払えなくなるとどうなる？
上記のような理由で生活を圧迫する可能性のある住宅ローンですが、「実際払えなくなったらどうなるのか？」と不安に感じている方も多いと思います。
住宅ローンが払えなくなると、大きく以下の4つのステップに沿って、最終的には家を退去しなければならない可能性が出てきます。
- 滞納が始まり金融機関から督促が届く
- 滞納を繰り返すことでローンの分割払いができなくなる（期限の利益喪失）
- 裁判所により家が競売にかけられる
- 家が落札された後に退去を命じられる
①滞納が始まり金融機関から督促が届く
ローンの引き落としができず滞納が始まると（滞納1ヶ月目～）、金融機関から電話や郵便物（督促状）による支払いの連絡が来ます。
この段階で事情を説明し、すぐに入金すれば大きな問題にはなりませんが、「遅延損害金」は日割りで発生します。
②滞納を繰り返すことでローンの分割払いができなくなる（期限の利益喪失）
督促や催促があっても滞納を続けていると（一般的に滞納3ヶ月～6ヶ月程度）、金融機関との契約に基づきその後のローンの分割払いができなくなります。
これは、残りのローン全額を一括請求されることを意味します。
数千万円の一括返済に応じられる人はほとんど存在しないため、実質的にはこの段階に至る前までが今の家を維持するデッドラインです。
③裁判所により家が競売にかけられる
一括返済ができないと、金融機関（または保証会社）は貸したお金を回収するために担保である住宅を差し押さえ、家の「競売」を申し立てます。
競売とは、裁判所の手続きに基づいて行われるオークション形式の売却で、法的な強制力を持つものです。
競売の手続きが進むと、裁判所の調査官などが自宅に現況調査に訪れ、その後インターネット上で物件情報が公開され、入札が開始されます。
④家が落札された後に退去を命じられる
競売が開始されて購入者（落札者）が決まると、その人が代金を納付した時点で家の所有権は落札者に移ります。
そのため、もとの所有者であってもそれ以上はその家に住むことはできません。
もし退去しない場合は、強制執行により家財道具が運び出され、家から追い出されてしまいます。
なお、競売の売却価格は市場価格より安くなることが多く、家を失ってもローンを払いきれないケースがほとんどです。
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住宅ローンによる生活苦に対処する方法3選
競売という最悪の事態を避けるためには、返済が苦しいと感じた時点、あるいは「滞納しそう」と思った時点で、できるだけ早く行動を起こすことが何よりも重要です。
具体的に、住宅ローンによる生活苦を改善するための方法は次の3点になります。
- 家計を見直す
- 借入先の金融機関に相談する
- 【最終手段】任意売却を利用して家を手放す
方法①家計を見直す
まず真っ先に取り組みたいのは、自助努力による「家計の見直し」です。
当たり前だと思われるかもしれませんが、現状を正確に把握しなければ対策の立てようがないのです。
とくに気をつけたいのは以下の3点になります。
- 収支の可視化
… 家計簿アプリなどを使い、収入と支出を細かく洗い出す - 固定費の削減
… 通信費（格安SIM）、保険料（保障内容の見直し）、サブスクリプションなど、毎月必ず発生する固定費から見直す - 変動費の節約
… 食費（外食を減らす）、交際費、趣味・娯楽費など、無理のない範囲で優先順位をつけて削減する
住宅ローン控除の利用を確認する
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高に応じて、一定の期間所得税や住民税が還付・減額される制度です。
年末調整や確定申告で手続きを忘れていると、本来受けられるはずの減税メリットを逃している可能性があるため、正しく利用できているか確認しましょう。
方法②借入先の金融機関に相談する
家計を見直しても返済が困難な場合、あるいは近々困難になることが予想される場合は、滞納する前に必ず借入先の金融機関に相談してください。
金融機関も競売は望んでいないため、誠実に状況を説明すれば以下のような返済計画の見直し（リスケジュール）に応じてくれる可能性があります。
▼リスケジュールの具体例
- 返済期間の延長
… 残りの返済期間を延ばすことで月々の返済額を減らす方法（デメリット：総支払利息額は増えます） - 一定期間の返済額減額（元金据え置き）
… 一定の間利息のみの支払いにしてもらう方法（デメリット：元金が減らないため、据え置き期間終了後の負担が増える可能性があります）
金利の低いローンへの借り換えを相談する
現在よりも低い金利の住宅ローンに乗り換える「借り換え」も手段の一つです。
ただし、借り換えには事務手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、これらの諸費用を含めてもメリットが出るかの試算が必要になります。
また、借り換えにも審査があり、必ず借り換えられるとは限らない点にも注意しましょう。
方法③【最終手段】任意売却を利用して家を手放す
家計の見直しや金融機関の相談を経てもローン返済が困難な場合、 競売にかけられる前に「任意売却」という形で家を手放すという選択肢があります。
任意売却とは、ローンの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の合意を得て自らの意思で自宅を売却することです。
▼任意売却のメリット
- より高く売れる
…市場価格に近い比較的高い金額で売れる可能性が高く、競売よりもローンの残債務を減らせる - プライバシーが守られる
…通常の不動産売却と同様に販売するため、近所に事情を知られにくくなる - 費用の持ち出しがない
…売却にかかる諸経費（仲介手数料など）は売却代金から支払われるため、手持ちの資金が不要 - 交渉の余地
…引越し時期や引越し費用について、金融機関や買主と交渉できる場合あり
このように、任意売却は「競売」を回避し、新たな生活をスタートするための有効な選択肢といえます。
なお、任意売却は「競売開札日の前日」までに売買契約を成立させて代金決済まで終える必要があるので、スケジュールには可能な限り余裕を持って進めることが重要です。
任意売却により生活苦を抜け出した事例3例
当社・センチュリー21 中央プロパティーは、任意売却の専門仲介業者として多くの方の任意売却をお手伝いしてきました。
家を手放すことになるかわりに、「終わりの見えない住宅ローンの支払い」という重荷を下ろし、ほっとした表情で新しいライフプランに踏み出す方が多いのも事実です。
以下で、当社のサポートにより、住宅ローンの支払いや滞納という不安から解放された例を3点ご紹介します。
- うつ病による減収でローンが支払えなくなった例
- 競売で家を失う直前に任意売却が成立した例
- 浪費による多重債務で任意売却を決めた例
任意売却の事例①うつ病による減収でローンが支払えなくなった例
- 依頼者：安藤様（仮名）43歳
- 在住地：東京都文京区
- ご家族：妻、長男、次男
- ご相談：鬱病による退職で収入が減少し、住宅ローンを滞納。任意売却のメリットを知りたい。特に、引越し費用やその後の生活資金を確保できるかどうかが心配。
安藤様のご希望は、引越し費用と今後の生活資金の確保でした。
当社はすぐに債権者と交渉を開始。
長年の信頼関係がある債権回収会社だったため、当社の査定を基にした不動産価格で売却活動を行う許可を得ることができました。
その結果、わずか2ヶ月で買主様が見つかり、成約。
安藤様のご希望通り、引越し費用と生活資金を確保し、残った住宅ローンについても無理のない返済計画を立てることができました。
任意売却の事例②競売で家を失う直前に任意売却が成立した例
- 依頼者：荒井様（仮名）50歳
- 在住地：東京都立川市
- ご家族：ご本人のみ
- ご相談：競売入札日が決まってしまい、このままでは家を失うと落ち込んでいる。競売を回避し、任意売却は可能か知りたい。
荒井様の場合、ご相談いただいた時点で競売入札日までわずか2週間となっており、任意売却を成立させるのは非常に厳しい状況でした。
私たちはまず、債権者である債権回収会社と交渉を開始。
普段からお付き合いのある会社だったことに加え、当社のこれまでの実績も評価していただき、「競売入札日前日までに決済が可能であれば、任意売却を容認する」という合意を取り付けることができました。
その後、現金決済が可能な買取業者にターゲットを絞って買主を探し、交渉を重ねた結果、競売入札日の前日に無事決済を完了することができました。
任意売却の事例③浪費による多重債務で任意売却を決めた例
- 依頼者：大島様（仮名）55歳
- 在住地：大阪府大阪市住吉区
- ご家族：妻
- ご相談：浪費による多重債務で自己破産を検討している。任意売却によって引越し費用などの資金を工面できるか知りたい。
荒井様の場合、ご相談いただいた時点で競売入札日までわずか2週間となっており、任意売却を成立させるのは非常に厳しい状況でした。
大島様のケースでは、弁護士に依頼し自己破産の手続きに入る前だったため、まだ任意売却ができる可能性が残されていました。
また、カードローンには不動産が担保に入っておらず、自宅には銀行の抵当権のみが設定されている状況でした。
そこで当社は弁護士と協議を行い、取引の透明性を確保することで、任意売却後に自己破産手続きを進めるという了承を得ました。
引越し資金についても、債権者との交渉の末、大島様のご希望に沿った条件で交渉を進めることができました。
結果として、無事に任意売却を成立させ、引越し費用を確保するとともに、自己破産の手続きを進めながらも、新たな生活に向けた準備を整えることができました。
まとめ
住宅ローンは数十年にわたる長期の契約であり、その間に「生活苦」に直面する可能性は誰にでもあります。
重要なのは、早い段階で生活苦の理由を把握し、その時点で可能なあらゆる方法を検討・実行して対処してみることです。
それでも返済が難しい場合は、新しい生活を始めるために任意売却を検討してみましょう。
センチュリー21中央プロパティーは、債務整理に強い弁護士が社内に在籍する不動産会社として、「住宅ローンで生活が苦しい…」と悩むの多くの方の任意売却を成功させてきました。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。住宅ローンによる生活苦にお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。