住宅ローンの一括請求を払えなかったらどうなる？対処法も解説 | 東京の任意売却相談なら

住宅ローンの滞納などで「期限の利益」を喪失すると、債権者である金融機関から残りのローン全額を一括請求されてしまいます。

しかし、数千万円にものぼる住宅ローンを一括で払える人はほぼいないため、結果的に家を手放すことになるケースが大半です。

この記事では、住宅ローンが一括請求されてしまう代表的なケースと、一括請求を求められた場合の対処法についてお伝えしていきます。

住宅ローンを一括請求される理由は「期限の利益」を喪失するため

住宅ローンを一括請求されてしまう理由は、契約者である債務者が「期限の利益」を喪失するためです。

期限の利益とは、「借入金は決められた期限まで分割で返済すればよい」という債務者側の権利で、住宅ローンはこの権利に基づいて分割払いが認められています。
高額商品では当たり前に感じられる分割払いですが、実際には債務者と債権者との間に結ばれた契約の一つなのです。

そのため、債務者が契約違反をした場合には当然この権利は失われ、債権者である金融機関はその後の分割を認めず債務者に残りのローンの一括請求をすることになります。

期限の利益を喪失し、金融機関から一括請求を受ける代表的なケースは以下の4点です。

ローン返済の滞納
…住宅ローンの返済を3ヶ月以上滞納した場合。期限の利益喪失の原因として最も代表的なもの。
契約時の虚偽申告の発覚
…収入、勤務先、資金使途（例：住宅用と偽って投資用物件を購入したなど）、その他の借入状況などについて虚偽の申告をしていたことが発覚した場合。
住宅ローン以外の債務による家の差し押さえ
…住宅ローン以外の借金（キャッシングや税金など）を滞納し、結果としてローン返済中の自宅が差し押さえられた場合。
担保物件に対する契約違反
…住宅ローンを組んで購入した家を、債権者に無断で売却する、賃貸に出す、また家の価値を損なうような増改築を行った場合。

この中で、最も可能性が高いのはローン滞納による一括請求です。

「支払いが厳しい」と予見した段階で金融機関に相談し、返済計画の組み直し（リスケジュール）などを検討しましょう。

一括請求に応じられない場合は法的な手続きが進行し、以下3点のような深刻なペナルティが発生します。

一括請求に応じられない場合、滞納から3ヶ月～6ヶ月程度で自宅が「競売」にかけられます。

競売とは、裁判所の手続きによって債務者が持つ不動産をオークション形式で強制的に売却し、そこで得た現金を残債務の返済に当てる手段のことです。

競売にかけられた家が落札されれば所有権もその落札者に移るため、もとの所有者はその家から立ち退かなければなりません。

なお、競売の売却価格は市場価格の5割～7割と大幅に安くなってしまうこともあり、競売で得たお金で払いきれないローンだけが残るケースもよく見られます。

返済を1日でも滞納すると、ペナルティとして通常の住宅ローン金利とは比較にならない高利率の遅延損害金（一般的に年14%程度）が発生します。

この遅延損害金は期限の利益喪失前にも発生し、その際は月ごとの支払い分に対してのみ加算されるのですが、期限の利益を失って一括請求を受けた場合は、その一括請求分の残債務の全額に対して加算されてしまうのです。

例えば1,000万円の一括請求を受けてそれが払えない場合、月額にして十数万円、年間では百数十万円もの遅延損害金が加算されていくことになります。

住宅ローンの一括請求を受けた時点で、信用情報機関（CIC、JICCなど）に事故情報が登録されます（いわゆる「ブラックリスト入り」）。

一度登録されると、残債務を払い終わったとしても5年～10年程度は情報が消えません。
この期間中は、原則としてクレジットカードの作成・利用、新たなローン契約、スマートフォンの分割払いなどができなくなります。

また、一括請求に応じられず家が競売になると、対象となる不動産の情報がインターネット上に公開されることにも注意が必要です。

一括請求に応じられず、そのまま時間が経てば家は確実に競売になります。

このような状況で、競売を避け、住宅ローンを完済、あるいは減らす方法として有効なのが「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、債権者の同意を得た上で自分自身の意思で不動産を売却する方法のことです。

競売と比較して、以下のような特徴があります。