「実家が競売にかけられるかもしれない…」そんな知らせは、多くの方にとって大きな衝撃と不安をもたらします。長年住み慣れた大切な場所が失われるかもしれないという状況は、計り知れない心の負担となるでしょう。
しかし、絶望する必要はありません。競売に直面したとしても、適切な知識と行動によって、状況を打開し、実家を守るための道筋を見つけることは可能です。
この記事では、実家が競売にかけられる背景から、競売を回避するための具体的な方法、そして万が一の際の対処法まで網羅的に解説します。
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実家が競売にかけられる主な理由
実家が強制競売にかけられる背景には、以下のような理由があります。
- 税金・社会保険料などの滞納
- 実家を担保に借り入れをした
- 住宅ローンの滞納
税金・社会保険料などの滞納
意外に思われるかもしれませんが、税金や社会保険料の滞納も競売（公売）の原因となります。
固定資産税、住民税といった地方税や、所得税、相続税などの国税、さらには健康保険料や年金保険料といった社会保険料を長期間滞納していると、自治体や税務署が財産を差し押さえることがあります。
不動産が差し押さえられた場合、最終的には公売（地方公共団体や国が行う競売に似た手続き）によって売却され、滞納税の回収に充てられることになります。
実家を担保にした借り入れの返済滞り
住宅ローン以外にも、実家を担保にして借り入れをしたローンの返済が滞った結果、強制競売になるケースもあります。
例えば、事業資金の借り入れや、別の借金の借り換えのために実家を担保に設定し、そのローンの返済が困難になった場合です。担保となっているため、債権者（貸金業者など）は、債務が履行されない際にその不動産を競売にかける権利（抵当権や根抵当権）を行使できます。住宅ローンの滞納と同様に、返済が滞れば担保権が実行され、強制競売へと進んでしまうのです。
住宅ローンの滞納
最後は、住宅ローンの返済が滞ってしまうケースです。
親御さんが組んだ住宅ローンの支払いが数ヶ月間滞ると、金融機関から督促状が届き始めます。それでも返済が滞ると、最終的には「期限の利益」を喪失し、残りのローンを一括で返済するよう求められます。
この一括請求に応じられない場合、金融機関は担保となっている実家を競売にかける手続きを裁判所に申し立てるのです。
もしあなたが実家の住宅ローンの連帯保証人になっている場合、親御さんが返済できなくなると、あなたに返済義務が移ることもあります。
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実家が競売に直面した際の対処法
実家が強制競売にかけられることが決定的になった場合でも、まだ打てる手はあります。
ここでは、状況を打開するための具体的な行動策を解説します。
- 個人再生手続きを行う
- 自身で競売にかかっている実家を買い戻す
- 任意売却で競売を回避する
個人再生手続きの活用
個人再生は、裁判所の手続きを通じて借金を大幅に減額してもらい、残った借金を原則3年、最長5年で分割返済していくという、法的な債務整理の一種です。
この手続きには、特に「住宅資金貸付債権に関する特則」、通称「住宅ローン特則」と呼ばれる制度が設けられています。
住宅ローン特則を利用することで、住宅ローンだけは今まで通り支払い続けながら、他の借金を整理し、実家を競売から守ることができる可能性があるのです。
この方法を選ぶメリットとしては、まず住宅ローン以外の借金が大幅に軽くなるため、日々の返済負担が大きく軽減される点が挙げられます。
また、自己破産とは異なり、全ての財産を失うリスクが低いという特徴もあります。
ただし、裁判所が関与する複雑な手続きが必要で、信用情報機関には事故情報が登録される（いわゆるブラックリストに載る）ことになります。
また、住宅ローン特則の適用には細かな条件がありますので、ご自身の状況で利用可能か、そしてそれが最善の選択肢であるかは、必ず弁護士や司法書士といった法律の専門家に相談し、慎重に判断することが不可欠です。
自身で競売にかかっている実家を買い戻す
もし経済的な余裕がある場合、競売にかけられた実家をご自身やご家族が買い戻すという選択肢も考えられます。
これは、競売の入札に参加し、最高額で落札することで、実家の所有権を再びご家族の名義に取り戻す方法です。
ただし、必ずしも落札できるとは限りませんし、落札のためにはまとまった現金（売却代金）を事前に準備しておく必要があります。
注意：
自己落札は基本的に不可能 競売の目的は、債務者（お金を借りている人）の財産を売却して借金を回収することです。
そのため、原則として債務者自身や、不動産の所有者自身は、その競売物件の入札に参加し、落札（自己落札）することはできません。
したがって、買い戻しを検討する場合は、債務者・所有者ではないご家族や親族（お子さん、兄弟姉妹など）が第三者として入札に参加する必要があります。
実家の買戻しを検討される場合は、競売手続きに詳しい不動産会社や弁護士に相談し、入札価格の検討や手続きのサポートを受けることを強くお勧めします。
任意売却で競売を回避する
実家を競売から守るための最も現実的で、かつ有効な手段の一つとして挙げられるのが任意売却です。
これは、債権者（お金を貸している金融機関など）の同意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。
任意売却の最大のメリットは、競売と比べて市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いため、売却後に残ってしまう借金（残債務）を最小限に抑えられる点です。
ただし、任意売却を成立させるには、全ての債権者の同意が不可欠であり、その交渉には時間と専門的な知識が求められます。
競売の手続きが進行している場合は時間的な猶予も限られるため、任意売却の実績が豊富で、債権者との交渉力に長けた専門の不動産会社や弁護士のサポートを受ける必要があります。
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実家を競売から守る任意売却の3つの方法
実家を競売から守るための最も有効な手段の一つが任意売却です。
しかし、この任意売却にはいくつかのパターンがあり、ご自身の状況や将来の希望に応じて最適な方法を選ぶことが非常に重要です。
ここでは、任意売却の主な3つの方法について詳しくご説明します。
リースバック：売却後も実家に住み続ける
リースバックとは、「実家を売却したあとも、これまで通り住み続ける」という、任意売却の方法です。
まず、実家を専門の不動産会社や投資家、あるいは特定の法人などに売却します。これによりまとまった売却代金を得て、そのお金で住宅ローンなどの借金を整理します。
同時に、実家を購入した買い手と賃貸契約を結び、毎月家賃を支払うことで、住み慣れた実家にそのまま暮らし続けることが可能になります。
ただし、毎月家賃が発生するため、継続して支払う能力が求められますし、将来的に実家を買い戻したいと考える場合には、その時の市場価格に応じたまとまった資金が必要になることを理解しておく必要があります。
親族間売買：家族の協力で実家を守る
親族間売買は、「ご家族や親族が、競売にかけられそうな実家を買い取る」方法です。
例えば、お子さんや兄弟姉妹などが、親御さんの実家を買い取って住宅ローンを組み直すことで、実家の名義を家族内に留め、競売から守ることを目指します。
この方法の最大の魅力は、大切な実家を家族の財産として維持できる点です。住み慣れた家を離れる必要がなく、プライバシーも完全に守られます。
しかし、親族間売買を成立させるには、資金力や債権者の同意など高いハードルがあるのが現実です。
後々のトラブルを避けるためにも、必ず弁護士や任意売却に詳しい不動産会社を交えて、事前に十分な話し合いと合意形成を行うことが大切です。
一般売却（第三者への売却）：市場価格での売却を目指す
住宅ローンの残債務が少ない、またはない場合は、一般売却（第三者への売却）を目指すのが合理的と言えます。
一般売却は、競売にかけられる前に、通常の不動産市場と同じように不動産会社を通じて広く買い手を探し、市場価格に近い金額で実家を売却する方法です。
この方法の大きな利点は、競売と比べて高値で売却できる可能性が高いことです。競売では市場価格の5割から7割程度でしか売れないことも珍しくありませんが、一般売却であれば、より適正な価格での売却が期待できます。
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実家の競売を回避できた3つの成功事例
「実家が競売に…もう手遅れだろうか？」そんな絶望的な状況に直面している方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、諦めるのはまだ早いです。実は、競売の通知が届いてしまっても、実家の競売を回避できた事例は多くあります。
1. 遠方に住む共有名義人との連携で任意売却が成立した例
この事例は、相続によって実家を共有名義で取得したものの、主に住んでいたご家族のローン返済が滞ってしまい、ついに競売開始決定通知が届いてしまったケースです。
問題は、もう一人の共有名義人が遠方に住んでおり、しかもご高齢で、状況をすぐに理解して協力してもらうのが難しい状況だったことでした。
競売手続きが進む中、遠方の共有名義人の方にも状況を理解してもらい、実家の売却への同意を得る必要がありました。私たちは、ご相談者様と密に連携を取りながら、遠方の共有名義人の方へも丁寧に状況を説明し、納得していただくためのサポートを行いました。
不動産を共有している場合、全員の同意がなければ売却はできません。
しかし、粘り強い説得と、任意売却によって得られるメリット（競売より高く売れる、残債が減るなど）を具体的に伝えることで、最終的に売却への同意を得ることができました。これにより、現況調査を回避して任意売却を成立させることができ、残債務も大幅に減らすことができました。
2. 親の事業失敗が原因の競売を、子の支援で回避した事例
この事例では、親御さんが経営する事業が不振に陥り、その際に実家を担保に入れた事業用ローンの返済が困難になったことで、実家が競売の危機に瀕しました。
ご相談にいらしたのは、親御さんの窮状を知ったお子さんです。お子さん自身は別の場所に住んでいましたが、「親が住み慣れた実家を失うのは避けたい」という強い思いをお持ちでした。
親御さんはすでに高齢で、新たなローンを組むことは困難でした。
そこで私たちは、お子さんが実家を買い取る親族間売買をご提案しました。
しかし、親族間売買の場合、金融機関がローンの使途を疑い、融資に消極的なケースが少なくありません。
私たちは、お子さんの安定した収入を基に、複数の金融機関と交渉を重ねました。売買の正当性を証明する資料を綿密に準備し、専門家である私たちが仲介に入ることで、金融機関の信頼を得ることに成功しました。
結果として、お子さんが新たな住宅ローンを組むことができ、競売の開札日までに実家の所有権をお子さんへ移転させることができました。
これにより、親御さんは住み慣れた実家から引っ越すことなく、引き続き生活を送ることができています。
3. 高齢の両親が住み続けるためのリースバックを成功させた事例
ご高齢のご両親が住む実家が、親御さんの体調悪化による収入減と医療費の増加で住宅ローンの返済が難しくなり、競売開始決定通知が届いたケースです。
ご相談にいらしたお子様は、「両親を住み慣れた実家から動かしたくない」という強い願いをお持ちでした。
私たちは、このご希望を最優先に考え、リースバックによる解決をご提案しました。
リースバックは、実家を売却して借金を整理しつつ、そのまま賃貸として住み続けることができる方法です。複数のリースバック専門業者から見積もりを取得し、ご両親の負担にならない家賃設定と、将来的な買い戻しが可能な条件を提示してくれる業者を選定しました。
売却価格も競売で売られるより高く、残債務を効率的に減らすことができました。
これにより、ご両親は大切な実家を失うことなく、安心して生活を続けることができています。お子様も、両親が困る姿を見ることなく、問題解決に貢献できたことに安堵されています。
まとめ：
実家が競売にかけられてしまった場合でも、任意売却やリースバック、親族間売買などの方法を通じて、競売を回避することは可能です。
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