「住宅ローンが払えない…」「任意売却を検討しているけど、売却後にローンが残ったらどうなるの？」
任意売却は、競売を避け、市場価格に近い形で自宅を売却できる有効な手段です。
しかし、多くの方が不安に感じるのが「売却後に残ってしまうローン（残債）の行方」ではないでしょうか。
この記事では、任意売却後の残債がどうなるのか、そしてその返済方法について、専門家が詳しく解説します。
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目次
任意売却後の残債とは？
任意売却後の残債とは、不動産を売却した金額よりも、住宅ローンやその他の借金（滞納税金、管理費など）の合計額が多かった場合に残る負債のことを指します。
例えば、
- 住宅ローン残高：3,000万円
- 不動産の売却価格：2,500万円
- 任意売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用など）：100万円
この場合、売却代金2,500万円から諸費用100万円を差し引くと、実際にローンの返済に充てられるのは2,400万円です。
したがって、残債は「3,000万円（ローン残高） – 2,400万円（売却充当額） = 600万円」となります。
競売と異なり、任意売却は市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いため、競売よりも残債を少なくできるメリットがあります。
残債の返済義務はどうなる？競売との大きな違い
「家を売ったのに、まだ借金が残るの？」と疑問に思うかもしれませんが、任意売却で家を売却しても、残債の返済義務がなくなるわけではありません。
売却後も、残ってしまったローンは引き続き返済していく必要があります。
しかし、ここが競売との大きな違いです。
| 競売の場合 | 裁判所主導で売却され、多くの場合、市場価格よりも大幅に低い金額で売却されます。 その結果、残債が多額になりやすく、残債の返済については、債権者から一括返済を求められるケースがほとんどです。 |
| 任意売却の場合 | 残債の返済方法について、債権者（金融機関など）と直接交渉することが可能です。 この交渉を通じて、経済状況に合わせた無理のない返済計画を立てられる点が最大のメリットと言えます。 |
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任意売却後の残債の返済方法
任意売却後の残債は、債権者との交渉によって決定されます。
具体的な返済方法は、収入や資産状況、そして債権者の意向によって様々ですが、主に以下の方法が考えられます。
(1) 分割返済
最も一般的なの生活を圧迫することなく、計画的に返済を進められます。
債権者も、回収不能になるよりは少額でも確実に回収できることを望むため、交渉に応じやすい傾向があります。が、毎月無理のない金額を分割して返済していく方法です。
毎月の収入、生活費などを考慮し、無理のない返済可能額を債権者に提示します。通常、数千円～数万円程度の返済になることが多いです。
残債の金額や毎月の返済額によって返済期間は異なります。
(2) 一括返済
稀なケースですが、残債を一括で返済できるだけのまとまった資金がある場合は、一括返済を選択することも可能です。
早期に債務から解放され、信用情報が回復するまでの期間を短縮できる可能性があります。
ただし、資金が十分にある場合に限られます。
(3) 債務整理（自己破産・個人再生）
任意売却後の残債も、どうしても返済が困難な場合は、最終手段として債務整理（自己破産や個人再生）を検討することになります。
- 自己破産
裁判所に申し立て、原則としてすべての借金の返済義務を免除してもらう手続きです。残債が多額で、返済の目処が全く立たない場合に選択されます。 - 個人再生
裁判所に申し立て、借金の一部を大幅に減額してもらい、残りを原則3～5年で分割返済する手続きです。自宅を手放して任意売却した後の残債に適用することも可能です。
注意点として、債務整理は信用情報に大きな影響を与えます。弁護士や司法書士といった専門家と十分に相談し、慎重に検討する必要があります。
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残債交渉を有利に進めるには？（専門家の役割）
任意売却後の残債に関する返済の交渉は、債権者との専門的なやり取りが必要になります。
債務者自身で交渉することも可能ですが、専門知識がないと不利な条件で合意してしまうリスクもあります。
任意売却を検討する際は、任意売却専門業者を必ず受けるようにしましょう。
専門業者に依頼する主なメリットは次の通りです。
- 債権者との豊富な交渉実績
任意売却の実績が豊富な業者であれば、多くの金融機関との交渉経験があり、各社の特性や交渉スタンスを熟知しているはずです。最適な返済条件を引き出すノウハウを持っています。 - 客観的な返済計画の提示
収入や支出を詳細にヒアリングし、現実的で継続可能な返済計画を策定してくれます。これを基に交渉するため、債権者も納得しやすい傾向があります。 - 弁護士や税理士との連携
必要に応じて、弁護士や税理士といった各分野の専門家と連携することで、さらに交渉をスムーズに進めることができます。法的な側面や税務上の相談ができる点も、心強い点と言えます。
このように、任意売却後の残債交渉は、専門業者に任せることで、あなたにとって圧倒的に有利な条件を引き出せる可能性が高まります。
一人で悩まず、まずは専門家にご相談ください。
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よくあるご質問（Q&A）
Q. 残債の返済はいつから始まりますか？
A. 不動産の引き渡しが完了し、売却代金が債権者に充当された後、債権者との間で取り決めた時期から開始されます。通常、売却から1～2ヶ月後からとなるケースが多いです。
Q. 連帯保証人がいる場合、残債はどうなりますか？
A. 連帯保証人も、主債務者と同様に残債の返済義務を負います。交渉には連帯保証人の同意も必要となり、場合によっては連帯保証人が返済を引き継ぐこともあります。この点も専門家にご相談ください。
Q. 残債を支払わないとどうなりますか？
A. 残債の返済を怠ると、再び債権者からの督促が始まり、最終的には給与や預貯金などが差し押さえられる可能性があります。必ず債権者との合意に基づいて返済を続けることが重要です。
センチュリー21中央プロパティーなら、任意売却後の残債や返済相談までワンストップで対応
任意売却後の残債は、適切に対処すれば決して恐れるものではありません。
競売とは異なり、債権者と交渉することで、経済状況に合わせた無理のない返済計画を立てることが可能です。
センチュリー21中央プロパティーは、任意売却に関する豊富な知識と実績を持っています。
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弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。住宅ローンでお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。