離婚時に、大きな問題として目の前に現れるのが住宅ローンの存在です。特に、自宅を売却してもローンが残ってしまう「オーバーローン」の状態は、非常に重い問題です。
この記事では、離婚時のオーバーローンが財産分与にどう影響するのか、そして、大切な自宅を賢く処理し、残った負債を整理するための具体的なステップを、分かりやすく解説します。
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目次
離婚時のオーバーローン問題とは
オーバーローンとは、ご自宅の現在の市場価値（売却査定額）が、住宅ローンの残っている金額を下回っている状態を指します。
例えば、「家の価値が5,000万円なのに、住宅ローンの残債が5,500万円ある」ケースです。
離婚時にオーバーローンが問題になる理由は、家を売却してもローンが完済できないため、家自体が純粋な「資産」ではなく、「負債」として扱われるためです。
通常の財産分与（プラスの財産を夫婦で分けること）の枠組みでは処理が難しく、「残った借金をどうするか」が深刻な話し合いのテーマとなります。
自宅がオーバーローンである場合、それは「負債」であるため、原則として財産分与の対象にはなりません。
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離婚時にオーバーローンの自宅はどうすべき？
オーバーローン状態の自宅を抱えて離婚する際、以下のような選択肢があります。
- 夫婦のどちらかが自宅に住み続ける
- 自宅を売却して清算するケース（最善策）
どのような選択肢があり、それぞれにどんなリスクが伴うのかを具体的に見ていきましょう。
夫婦のどちらかが自宅に住み続ける場合
自宅に住み続けることを選ぶ場合、住宅ローンの名義や返済責任を明確に整理することが不可欠です。
パターン1：住宅ローンの名義人ではない側（妻や子）が住み続ける
例として、夫が住宅ローンの名義人で、離婚後も元妻と子がその家に住み続ける場合です。
夫が家を出た後も、法的なローン返済義務は引き続き夫にあります。これは夫にとって経済的・精神的に大きな負担となり、ローン滞納のリスクも高まります。
もし夫がローン返済を滞納すれば、妻と子が住んでいる家が競売にかけられてしまう可能性が非常に高いです。
そのため、住み続ける側（この場合は妻）が、単独で住宅ローンを借り換え、家の名義も全て自分のものにするなどの対策が必要です。
ただし、借り換えの審査は厳しく、妻の単独収入で審査に通る経済力が必要となるため、現実的にはハードルが高い選択肢です。
僅かなオーバーローンであれば、夫婦で協力し資金を出し合ってアンダーローン状態にしてから自宅を売却し、ローンを完済。その後、それぞれが賃貸住宅に移ることで、ローン問題から解放されます。
パターン2：住宅ローンの名義人が自宅に住み続ける
ローン名義人（夫）がそのまま自宅に住み続け、返済も継続するケースは、比較的シンプルに見えますが、他の財産分与をどうするかで問題が生じることがあります。
離婚後のトラブルを避けるため、ローン以外の夫婦共有財産の分与について、明確な取り決めをしておくことが重要です。
自宅を売却して清算するケース（最善策）
最も推奨されるのは、夫婦ともに家を出て、自宅を売却することで住宅ローン問題を根本的に解決する方法です。
不動産そのものを手放すことで、トラブルを回避し、心理的にも新たなスタートを切りやすくなります。
オーバーローン状態の自宅を売却するなら「任意売却」が不可欠
自宅がオーバーローンの場合、売却代金ではローンを完済できないため、金融機関の抵当権を抹消できません。
そのため、通常の不動産売却は不可能です。
そこで必要となるのが、「任意売却」です。
任意売却は、住宅ローンの債権者（金融機関）の同意を得た上で、一般の不動産市場を通じて自宅を売却する方法です。
売却益を住宅ローンの返済に充て、残った借入金については、債権者と無理のない返済計画を交渉します。
市場価格で売却できるため、競売のように大幅に安値で処分されることを避け、結果としてローン残債を最小限に抑えることが可能です。
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あなたの自宅は「オーバーローン」？正確な確認方法
ご自宅がオーバーローンかどうかを正確に把握するには、以下のステップで確認を進めます。
- まずは住宅ローンの正確な残高を把握する
- 不動産会社に自宅の「売却査定」を依頼する
①まずは住宅ローンの正確な残高を把握する
住宅ローンを借り入れている金融機関に連絡し、現在の正確な「住宅ローン残高証明書」を発行してもらいましょう。
金利タイプや、残りの返済期間も合わせて確認しておくと、より正確な状況判断に役立ちます。
②不動産会社に自宅の「売却査定」を依頼する
複数の不動産会社に、ご自宅の「無料売却査定」を依頼しましょう。
査定額はあくまで目安ですが、複数の会社から意見を聞くことで、より現実的な売却価格が見えてきます。
この査定額と、先ほど確認した住宅ローン残高を比較することで、ご自宅がオーバーローンか、あるいはアンダーローンかを判断できます。
もしご自宅がオーバーローンの可能性がある、あるいはその確信がある場合は、通常の不動産会社だけでなく、任意売却の実績を豊富に持つ専門の不動産会社にも相談することをお勧めします。
任意売却に強い不動産会社は、金融機関との交渉ノウハウを持っており、迅速に売却手続きを進めてくれる可能性が高いです。
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オーバーローン状態で離婚する際の6つの重要ポイント
オーバーローン状態で離婚する際には、以下のポイントをよく理解しておくことが大切です。
- 住宅ローンの返済義務は「契約名義人」にある
- 「連帯保証人」や「連帯債務者」の地位は離婚で消えない
- 「ペアローン」の場合、一本化を検討する
- 離婚条件は「公正証書」として残す
- 住宅以外の「オーバーローン資産」にも注意
- 負債があっても「養育費」への影響は原則なし
①住宅ローンの返済義務は「契約名義人」にある
住宅ローンの返済義務は、ローン契約書にサインした「名義人（債務者）」にあります。
離婚したからといって、名義が変更されない限り、その法的な返済義務は消えません。
「私が家を出るから、ローンは君が払ってくれればいいよ」といった口約束は、離婚後に簡単に破られ、結局名義人（残った側）が、元配偶者の滞納分まで返済を迫られるケースが後を絶ちません。
②「連帯保証人」や「連帯債務者」の地位は離婚で消えない
夫が主債務者で、妻が連帯保証人になっている場合、夫がローンを滞納すれば、金融機関は妻に対して全額の返済を請求できます。
離婚後も連帯保証人の地位は自動的に解除されることはありません。
夫婦が共同で一つのローンに対して責任を負う連帯債務者の場合も、離婚によってその返済義務がなくなることはありません。
離婚の際に、連帯保証人や連帯債務者の変更を金融機関に打診する必要があります。
しかし、金融機関が簡単に応じることは少なく、変更には新たな連帯保証人を用意するか、単独で借り換えができるほどの安定した経済力が必要となり、非常にハードルが高いのが現実です。
これが難しい場合、任意売却によってローン自体を清算することが、最も現実的かつ有効な解決策となることが多いです。
③「ペアローン」の場合、一本化を検討する
夫婦それぞれが別々に住宅ローンを組む「ペアローン」は、離婚時に特に複雑な問題を引き起こします。
どちらかのローンを一本化できれば理想的ですが、これも借り換えと同様に単独での厳しい審査が必要となり、容易ではありません。
任意売却による夫婦共同でのローン清算を視野に入れるべきです。
④離婚条件は「公正証書」として残す
住宅ローンの負担、残債の処理、養育費、慰謝料、財産分与など、離婚に関する全ての重要な取り決めは、「公正証書」として作成し、公証役場で認証してもらうことを強く推奨します。
公正証書は、養育費や慰謝料の支払いが滞った際に、裁判手続きを経ずに強制執行できる効力を持つため、将来のトラブルを未然に防ぐ上で非常に強力な手段となります。
⑤住宅以外の「オーバーローン資産」にも注意
住宅ローンと同様に、車のローンが車両の売却価格を上回るオーバーローン状態の車も、財産分与の対象にはなりません。 これもマイナスの財産として扱われます。
⑥負債があっても「養育費」への影響は原則なし
住宅ローンがオーバーローンであることや、夫婦の一方に負債があることは、子どもの生活を保障する養育費の金額には原則として影響しません。 養育費は子どもの権利であり、親の経済状況や監護状況に基づいて算定されるべきものです。
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まとめ：離婚時のオーバーローン問題はセンチュリー21中央プロパティーに相談
離婚と複雑な住宅ローン問題、特にオーバーローンの状況は、精神的にも大きな負担となります。
しかし、早めに専門家に相談しサポートを受けることで、最善の選択ができる可能性が高まります。
センチュリー21中央プロパティーは、住宅ローンの滞納でお困りの方に、任意売却のサポートを行っています。
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