住宅ローンの滞納は、多くの方にとって直面したくない状況でしょう。
しかし、その不安な状況を放置すると、最終的には大切なご自宅が競売にかけられ、失ってしまうリスクに直結します。
本記事では、住宅ローンの滞納がどのように始まり、どのような段階を経て競売へと進むのか、その具体的なプロセスを専門的な視点から詳細に解説いたします。
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住宅ローンを滞納するとどうなる？
住宅ローンの滞納は、「たった1日」からでも深刻な影響を及ぼし始めます。
最初は小さな問題に見えても、放置すればするほど状況は悪化し、最終的には大切な自宅を失うことにもなりかねません。
住宅ローンの滞納から競売に至るまでのスケジュールは、以下の通りです。
| 時期 | 発生する主な事態 |
|---|---|
| 滞納直後（1日目〜） | 遅延損害金の発生・督促開始 |
| 滞納1ヶ月前後 | 信用情報機関への登録（ブラックリスト化） |
| 滞納3〜6ヶ月 | 期限の利益喪失 → 保証会社による代位弁済 |
| 滞納6〜9ヶ月 | 競売申立て・差し押さえ・現況調査 |
| 滞納9〜12ヶ月以降 | 競売実施 → 自宅失う・強制退去・残債発生 |
滞納初日から発生する「遅延損害金」と督促
遅延損害金の発生
住宅ローンの返済期日を1日でも過ぎると、その翌日から遅延損害金が発生します。
これは「ローン残高 × 年利 ÷ 365日 × 滞納日数」という計算式で日割りで加算され、通常の利率よりも高く設定されています（年利14〜18％が一般的）。
例：ローン残高3,000万円・年14％の場合
→ 1日あたり約11,500円の遅延損害金が発生
日数が増えるほど、返済の負担が雪だるま式に膨らんでいきます。
金融機関からの督促
滞納後すぐに、金融機関から電話・ハガキ・SMS等による督促が始まります。
この段階ではまだ丁寧な対応が多く、すぐに連絡して支払う意思を示せば、状況の悪化を防げる可能性があります。
信用情報機関への登録と「ブラックリスト化」（滞納1ヶ月前後）
滞納が数日〜1ヶ月程度続くと、信用情報機関に延滞情報（異動情報）が登録されます。
いわゆる「ブラックリストに載る」状態です。
これにより、以下のような制限が発生します：
- 新たな借り入れやクレジットカードの利用が困難に
- 分割払い契約（スマホ、車、家電など）の審査に通らなくなる
- 賃貸物件の審査が厳しくなる
一度登録された異動情報は、滞納解消後も5～10年は残るため、信用回復には長期間を要します。
「期限の利益の喪失」と「代位弁済」（滞納3〜6ヶ月）
期限の利益喪失とは？
住宅ローン契約者は、本来であれば毎月分割で返済する権利（期限の利益）を持っています。
しかし、滞納が3〜6ヶ月続くと、この権利が失われ、ローン残高の一括返済を求められる通知（期限の利益喪失通知書）が届きます。
金額は数千万円単位が一般的で、通常の収入で返済するのはほぼ不可能です。
保証会社による「代位弁済」
一括返済ができない場合、保証会社があなたに代わってローン残高を金融機関へ支払います（＝代位弁済）。
これにより、あなたの債務は金融機関から保証会社へ移ります。
代位弁済が実行されると、さらに重い「異動情報」が信用情報に登録され、信用回復はますます困難になります。
保証会社は、支払った金額を回収するため、一括での返済や担保不動産の売却を求めてくるようになります。
競売手続きの開始と差し押さえ（滞納6ヶ月〜9ヶ月）
代位弁済後も返済が確認できない場合、保証会社は担保不動産を競売にかける申立てを裁判所に行います。
競売開始決定通知書
裁判所が申し立てを認めると、「競売開始決定通知書」が送付されます。
この時点で自宅は法的に差し押さえられた状態となり、自由に売却や譲渡ができなくなります。
現況調査と近隣への影響
裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪問し、物件の状況調査（写真撮影・間取り確認など）を行います。
この調査により、近隣に競売の事実が知られるリスクが高まります。
競売実行と強制退去（滞納9ヶ月〜12ヶ月以降）
競売物件として公開された後、「期間入札通知書」が届き、入札期間が設けられます。
最も高額で入札した人物や企業が落札者となり、代金を納付すると自宅の所有権が完全に移転します。
その後、以下の事態が待っています：
- 落札者からの退去要求（法的強制力あり）
- 引越し費用の自己負担
- 希望通りの退去日を選べない可能性
- 市場価格より2〜3割安い売却となり、残債が残るリスク
競売によっても住宅ローン全額が返済できない場合、その残債は保証会社への返済義務として引き続き残ります。
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住宅ローンの滞納時にやるべきこと
住宅ローンを滞納しそうになったり、実際に滞納してしまったりした際にやるべきことは、以下の3つです。
- 金融機関に連絡し、返済計画の見直しを相談する
- 債務整理に強い弁護士に相談する
- 任意売却を検討する
金融機関に連絡し、返済計画の見直しを相談する
住宅ローンの支払いが遅れそう、または滞納してしまった場合、何よりもまず借り入れている金融機関にすぐに連絡しましょう。
絶対にやってはいけないことは、督促を無視することです。連絡することで、「支払う意思はある」という誠実な姿勢を示すことができ、交渉の機会を得られます。
現在の収入状況や、なぜ支払いが難しいのかを正直に伝え、返済計画の見直しを相談してください。
月々の返済額を減らしたり、返済期間を延長したり、一時的に元本の支払いを据え置いたりするなどの方法で、支払いの負担を軽減できる可能性があります。
債務整理に強い弁護士に相談する
金融機関との交渉が難しい場合や、住宅ローン以外の借金も抱えており、自力での解決が困難だと感じたら、すぐに債務整理に強い弁護士に相談してください。
弁護士は、債務状況全体を把握し、任意整理、個人再生、自己破産といった法的な解決策の中から、あなたにとって最も適切な方法を提案してくれます。
特に、住宅ローン以外の借金も整理し、残された住宅ローンを払い続けながら自宅を守りたい場合は、「個人再生」などの選択肢を探ることができます。弁護士はあなたの代理人として金融機関や保証会社と交渉もしてくれます。
任意売却を検討する
「自宅は手放さざるを得ないが、競売だけは避けたい」と考える場合、任意売却が非常に有効な選択肢です。
任意売却とは、債権者（金融機関や保証会社）の合意を得て、担保となっている不動産を市場価格に近い価格で売却する手続きです。
任意売却は、競売のように情報が公開されずプライバシーが守れる、競売より高値で売れる可能性が高く残債を多く減らせる、引っ越し時期の調整が可能、場合によっては引っ越し費用も捻出できる可能性があるなど、競売にはない多くのメリットがあります。
任意売却は専門知識が必要なため、必ず任意売却専門の不動産業者や弁護士に相談し、サポートを受けながら進めましょう。
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まとめ
住宅ローンの滞納は深刻な問題ですが、放置は決して許されません。競売にかけられてしまった場合、事態は更に悪化し、信用情報を傷つけることになります。
センチュリー21中央プロパティーでは、差押予告通知書が届き、自宅が差し押さえられそうになった場合でも、任意売却により生活再建のサポートが可能です。
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弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。自宅の差し押さえでお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。