自宅を売却後もそのまま住み続けられるリースバック。資金調達の手段として注目されていますが、「こんなはずじゃなかった」と後悔する人も少なくありません。
なぜリースバックで後悔してしまうのでしょうか？
この記事では、実際にあった失敗事例を5つご紹介し、その原因と後悔しないために知っておくべき重要なポイントを解説します。
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リースバックとは
リースバックとは、ご自身がお住まいの自宅を専門のリースバック会社や投資家などの第三者に売却し、同時にその買主と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も賃貸として同じ家に住み続けられる不動産取引の手法です。
簡単に言うと、「家は売るけど、そのまま賃貸として住み続ける」というイメージです。
リースバックの仕組み
- 不動産の売却
自宅などの不動産をリースバック事業者に売却します。この際、売却金額が支払われます。 - 賃貸借契約の締結
売却と同時に、売却した不動産について、リースバック事業者と賃貸借契約を結びます。 - 家賃の支払い
以降は、通常の賃貸住宅と同じように、毎月家賃をリースバック事業者に支払います。
リースバックの特徴・メリット
リースバックには、以下のようなメリットがあります。
- 住み慣れた家に住み続けられる
- まとまった資金が得られる
- 固定資産税や修繕費の負担がなくなる
- 周囲に売却を知られにくい
- 買い戻し特約がある場合もある
リースバックは、資金調達の手段として注目されていますが、契約内容によっては思わぬ落とし穴があり、後々の「後悔」に繋がるケースが存在します。
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リースバックの失敗事例5選
「こんなはずじゃなかった…」とならないために、リースバックでよくある失敗事例を5つご紹介します。
事例1：家賃が高騰して生活が苦しくなった
契約当初は問題なかった家賃が、契約更新時などに大幅に引き上げられ、支払いが困難になるケースです。売却価格を高く設定できた代わりに、家賃が相場よりかなり高く設定されていた、ということもあります。
事例2：買い戻しを希望も、高額すぎて手が届かず
将来的に自宅を買い戻したいと考えていたものの、契約で定められた買い戻し価格が購入時や売却時の価格と比較して非常に高く設定されており、買い戻し資金を用意できなかったという失敗です。買い戻し特約自体がない契約も存在します。
事例3：賃貸契約期間が短く、再契約も不可能
当初の約束とは違い、定期賃貸借契約（例えば2～3年）を締結され、期間満了後の再契約も確約されていなかったため、期間満了時に賃貸借契約は終了し、住み続けられなくなったという事例です。
事例4：建物の修繕費用を巡ってトラブルになった
売却後の建物の修繕義務や費用負担について、契約内容が曖昧だったり、説明を十分に受けていなかったために、大規模な修繕が必要になった際に費用負担で買主ともめてしまうケースです。
事例5：売却価格が相場より大幅に安かった
複数のリースバック会社を比較検討せず、提示された金額で安易に契約してしまった結果、本来売却できるはずだった相場価格よりも大幅に安い価格で自宅を手放してしまった、という失敗です。
これらの事例は、契約内容の確認不足や、リースバック特有のリスクを十分に理解しないまま契約を進めてしまった結果として起こることが多いのが実情です。
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リースバックで後悔しないための対策
リースバックは、居住しながら資金調達が可能な有効な手段である一方で、その特性上、慎重に検討すべき点が多岐にわたります。安易な契約は、将来的な経済的不安を招きかねません。
以下に、リースバックで特に注意すべき重要なポイントを解説いたします。
1. 売却価格の妥当性：適正な市場価値を把握する
まず、提示される売却価格が、周辺の不動産相場と比較して適正であるかを厳密に評価する必要があります。複数の不動産鑑定士や仲介業者に査定を依頼し、客観的な市場価値を把握することが不可欠です。
リースバック事業者は、将来的な賃料収入を考慮し、市場価格よりも低い価格を提示する傾向があるため、査定価格を鵜呑みにせず、ご自身で適正価格を見極める努力が求められます。
2. 賃料設定の合理性：将来的な支払い能力まで加味する
売却後の賃料設定が、将来の収入に見合った無理のない金額であるかを慎重に検討する必要があります。
契約当初の賃料だけでなく、更新時の賃料改定に関する条項も詳細に確認し、将来的な家賃上昇のリスクを十分に理解しておく必要があります。
3. 契約期間と更新条件：長期的に住み続けられるか確認する
賃貸借契約の種類や期間がどの程度であるか、そして更新は可能でその条件はどうなっているかを明確に把握することが重要です。
短期の契約期間や、更新に厳しい条件が付いている場合、将来的に住み続けられなくなるリスクがあります。
特に高齢者の場合、長期的な居住安定性を確保できる契約内容であるかを入念に確認する必要があります。
4. 買い戻し特約の有無と条件を確認する
将来的に買い戻しを希望する場合、売買契約書に買い戻し特約が付いているか、付いている場合はその条件（買い戻し価格、期間など）が現実的であるかを慎重に評価する必要があります。
買い戻し価格が、将来的に用意できる見込みのない高額な金額に設定されているケースや、買い戻し可能な期間が限定されているケースも存在します。特約がない場合は、買い戻し自体が不可能であることを理解しておく必要があります。
5. 修繕義務と費用負担について確認する
売却後の修繕義務や費用負担について、契約内容が明確に定められているかを専門家にチェックしてもらうことが重要です。
大規模な修繕が必要になった場合の費用負担が、どちらにあるのか、曖昧なまま契約すると、将来的にトラブルに発展する可能性があります。
契約書に詳細が明記されていることはもちろん、不明な点は必ず事前に確認し、納得のいく説明を受けるべきです。
6. リース会社は慎重に選ぶ
リースバック事業者の信頼性や実績も重要な判断材料となります。
複数の事業者から見積もりを取り、契約内容や条件を比較検討することはもちろん、事業者の評判や過去の取引事例なども確認することをお勧めします。悪質な事業者との契約は、予期せぬ不利益を被る可能性があります。
7. 専門家への相談：契約締結前の最終確認
契約内容について少しでも不安がある場合は、契約締結前に必ず弁護士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談し、契約内容のリーガルチェックやアドバイスを受けることを強く推奨します。
専門家の視点から契約内容の妥当性やリスクを評価してもらうことで、安心して取引を進めることができます。
リースバックは、一時的な資金ニーズを満たす手段としては有効ですが、将来にわたる生活設計に大きな影響を与える可能性があります。
上記の注意点を踏まえ、慎重な検討と専門家への相談を通じて、ご自身にとって最適な選択をされることを強くお勧めいたします。
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リースバックと任意売却の違い
リースバックと混同されやすいものに「任意売却」があります。
どちらも自宅を売却する手続きですが、目的や状況が異なります。
リースバックは、自宅を売却後も新所有者との間に賃貸契約を結び、家賃を支払うことで住み続けられる仕組みです。まとまった資金を得ながら、住環境を変えずに済む点が特徴です。
一方、任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の合意を得て自宅を売却する方法です。競売よりも市場価格に近い価格で売却でき、残債務を減らすことを目的とします。売却後は基本的に退去が必要です。
| リースバック | 任意売却 | |
| 目的 | 資金調達、売却後も自宅に住み続けたい | 住宅ローンや税金滞納による差押え・競売を回避 |
| 売却相手 | 不動産会社、投資家など（リースバック会社） | 一般の買主 |
| 売却価格 | 相場より安くなる（家賃等考慮のため） | 市場価格に近い価格での売却を目指す |
| 売却後の居住 | 賃借人として自宅に住み続けられる | 原則として引っ越しが必要（買主との交渉次第） |
| 手続き主体 | 売主と買主（リースバック会社） | 債務者と債権者、買主、不動産会社（裁判所関与なし） |
| 向いている人 | 引っ越さずに資金を得たい、ローン滞納はない | 住宅ローンや税金滞納で困っており、競売を回避したい |
もし住宅ローンの支払いが難しく、自宅の売却を検討しているのであれば、市場価格に近い価格での売却が期待でき、残債整理の交渉もしやすい任意売却が適している場合もあります。
ご自身の状況に合わせて、どちらの手法が良いか慎重に判断することが重要です。
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まとめ
リースバックの主な失敗事例として、不当に低い売却価格、高すぎる家賃設定、短い契約期間と更新不可、不利な買い戻し条件、曖昧な修繕費用負担、ずさんな事業者との契約、契約内容の不理解などが挙げられます。
リースバック以外の手段として、任意売却を検討するのも一つの選択肢です。
任意売却は、リースバックに比べて多くの売却資金を確保できる可能性が高いからです。市場価格に近い価格で売却できるため、残債を大幅に減らし、その後の経済的負担を軽減できます。
住み慣れた家に残りたい気持ちは理解できますが、経済的な立て直しを優先するなら、任意売却で負債を整理し、新たな生活をスタートする方が賢明な選択になり得るケースもあります。
センチュリー21中央プロパティーは、任意売却に関する豊富な知識と実績を持っています。当社では、債務整理に強い常駐の社内弁護士が、債権者への交渉を行います。弁護士だからこそできる圧倒的な交渉力で、期限までに確実な任意売却を実現します。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。住宅ローンでお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。