住宅ローンの返済が困難になった際、「任意売却」と「リースバック」があります。どちらも売却という点は共通していますが、目的や売却後の住まい方が大きく異なります。
本記事では、任意売却とリースバックそれぞれの特徴を詳しく解説し、両者を併用することで得られるメリットや注意すべきデメリットを比較します。
特に、住み慣れた家に住み続けたいと考える方にとって、任意売却とリースバックの併用は有効な手段となり得ます。最適な選択をするために、ぜひ最後までお読みください。
リースバックと任意売却の違い
任意売却は、住宅ローン滞納時に債権者の同意を得て不動産を売却し、競売を避ける手段です。
住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態でも、債権者との交渉によって売却を進めることができます。競売に比べて、市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、売却後の残債についても金融機関と協議して分割返済などの交渉が可能です。
一方、リースバックは、不動産を売却後に買主（リースバック業者など）と賃貸契約を結び、家賃を払って住み続ける仕組みです。引っ越しが不要ですが、売却価格はやや低く、住宅ローンの代わりに家賃の支払いが継続して必要です。
| リースバック | 任意売却 | |
| 主な目的 | 資金調達と住み続けたい | 住宅ローン残債の返済、競売回避 |
| 売却後の居住 | 可能（売却後、賃貸借契約を締結） | 原則不可能（買い主が第三者のため） |
| 売却のタイミング | いつでも可能（資金調達の必要が生じた時など） | 住宅ローン滞納後、競売開始前 |
| 売却相手 | リースバック専門業者、投資家 | 一般の個人・法人 |
| 売却価格 | 相場よりやや低い傾向 | 市場価格に近い価格が期待できる |
| 家賃の発生 | あり（売却後、家賃を支払う） | なし |
| 買い戻しの可能性 | 契約内容による（買い戻し特約があれば可能だが、売却価格より高くなることが多い） | 不可能 |
| 債権者の同意 | 抵当権設定がある場合は抹消の同意が必要 | 必要 |
| 信用情報への影響 | 比較的少ない（家賃滞納などに注意が必要） | あり（金融事故情報として登録される） |
| 引越しの必要性 | 原則なし | 原則あり |
| 資金使途の制限 | 原則なし | 住宅ローン残債の返済が主目的 |
任意売却とリースバックの併用とは、住宅ローンの返済が困難になり、任意売却の買い手を探す際に、リースバックを専門とする業者や投資家を対象とする方法です。
通常の任意売却では、一般の個人や不動産会社に物件を売却しますが、任意売却とリースバックを併用する場合は、買い手はリースバック業者や投資家になり、「購入後に売主に賃貸する」ことを前提として売買契約が成立します。
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任意売却とリースバックの併用がおすすめなケース
任意売却とリースバックの併用は、すべてのケースにおすすめできるわけではありませんが、特定の状況下では有効な選択肢となり得ます。
以下に、任意売却とリースバックの併用がおすすめなケースを3つ挙げます。
1. 引越しが困難な事情がある場合
高齢や病気、小さな子供がいるなど、環境的な理由で引越しが大きな負担となる場合です。
住み慣れた環境を変えることなく、資金を確保しながら生活を維持できるため、心身への負担を軽減できます。特に、高齢で介護が必要な家族がいる場合などに有効です。
2．離婚後も住み続けたい場合
離婚後も住み続けたいという希望がある場合、任意売却とリースバックの組み合わせは、複雑な問題を解決するための有効な手段となり得ます。
任意売却は、オーバーローンの状態でも、債権者との交渉によって売却を進めることが可能です。リースバックと任意売却を併用することで、子供の転校を避けたり、生活環境を維持したりという、居住継続の希望を叶えることができます。
3．親が子に自宅を相続させたい場合
親が子どもに自宅を相続させたい場合、リースバックは名義である所有権が移転するため、自宅は相続の対象になりません。しかし、買い戻し条項（特約）があれば、買い戻して子に相続させることが可能です。
ただし、買い戻し価格は売却価格より10%～30%高く、リースバック期間中の家賃支払いもあるため、経済的負担は大きくなります。子どもへの相続を目的とする場合、買い戻しの実現可能性を慎重に検討し、生前贈与や遺言など、他の相続方法と比較することが重要です。
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任意売却とリースバックを併用する流れ
任意売却とリースバックを併用する流れは、以下の通りです。
- リースバック会社の選定
まず、リースバック会社を探します。この際、債権者（金融機関）が納得する売却価格を提示できるリースバック会社を見つけることが大切です。複数のリースバック会社を比較検討し、条件の良い会社を選びましょう
- 債権者との交渉
次に選定したリースバック会社からの売却価格を、債権者に提示し、任意売却の同意を得ます。債権者は、債権回収を最大化したいので、売却価格が低すぎると同意してくれないため、交渉力が成功のカギとなります。
また、債権者との交渉には、売却価格と家賃のバランスに配慮する必要があります。
- 売買契約と建物賃貸借契約の締結
債権者の同意を得られたら、リースバック会社と売買契約を締結します。同時に、リースバック会社と建物賃貸借契約を結び、売却後も住み続けるための契約をする。
- 決済と居住
売買契約に基づき、不動産をリースバック会社へ売却します。建物賃貸借契約に基づき、売却後も家賃を支払って住み続けることが可能です。売却代金は、住宅ローン残債務の返済に充当されます。
任意売却とリースバックを併用することは、このまま住み続けたいという希望を叶えるために有効な手段ですが、リースバックの家賃と残債の返済の両方を継続して支払えるか、専門家のアドバイスやサポートを受けながら、慎重に検討することが大切です。
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任意売却でリースバックを利用するメリット
任意売却でリースバックを利用する主なメリットは、以下の5つです。
1. 住み慣れた家に住み続けられる
リースバックの最大のメリットは住み慣れた家に住み続けられることです。
任意売却は、本来、売却後に引っ越すことが前提ですが、リースバックを組み合わせることで、売却後も同じ家に住み続けることが可能になります。これは、子供の転校を避けたい、高齢で引越しが難しい、地域とのつながりを維持したいなど、様々な事情で引っ越したくない場合に大きな利点となります。
2. 競売を回避できる
任意売却は、競売よりも市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、債務者の経済的な負担を軽減できます。リースバックを組み合わせることで、競売を回避しつつ、住み続けるという選択肢を得ることができます。
3. 周囲に知られにくい
競売の場合、インターネットや雑誌などで公に入札を募るため、周囲に知られてしまいます。しかし、リースバックは、リースバック業者との直接取引となるため、売却活動が表面化しにくく、プライバシーを保ちやすいというメリットがあります。
4. 引越しの手間や費用を削減できる
引っ越しには、時間と労力がかかり、引越し費用も発生します。住宅ローンの返済が厳しい中で、引っ越し費用は、大きな負担になり得ます。特に、荷物が多い場合や、遠方への引越しを避けたい場合には、任意売却とリースバックの併用は大きなメリットになります。
5. 買戻しができる可能性もある
リースバックは、買戻し特約を設けることで、将来的に自宅を買い戻すことも可能です。将来的に、資金が確保できれば、買戻しにより、再び所有権を得ることができます。
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任意売却でリースバックを利用するデメリット
任意売却でリースバックを利用する主なデメリット（注意点）は以下の4つです。
1. 売却価格が低くなる可能性がある
リースバック業者は、購入した物件を将来的に再販することで利益を得ることを目的としているため、買取価格を抑える傾向があります。
通常の不動産売却と比較して、市場価格よりも1割～3割程度安くなるケースも珍しくありません。これは、リースバック業者が将来のリスク（空室リスク、価格変動リスクなど）を考慮するためです。
2. 家賃の支払いが発生する
リースバックは、売却後に建物賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みであるため、当然ながら毎月の家賃が発生します。
家賃は、売却価格を基に設定されることが多く、周辺の賃貸相場よりも割高になる場合もあります。
任意売却で住宅ローン残債が残る場合、家賃と残債の返済という二重の支払い負担が生じるため、経済的な負担が大きくなる可能性があります。
3. 買い戻し条件が厳しい場合がある
リースバック契約に買い戻し特約を付けることで、将来的に物件を買い戻すことが可能になるケースもあります。
しかし、買い戻し価格は売却価格よりも高く設定されることが一般的であり、買い戻し期間が限定される場合がほとんどです。
また、買い戻しには一定の経済状況の回復が必要となるなど、条件が厳しくなることも考えられます。
4．リースバックが認められない場合も多い
リースバックは、売却価格、賃料、契約条件などが、売主とリースバック会社の双方の希望に合致しなければ成立しません。任意売却と組み合わせる場合、さらに債権者の意向も加わるため、合意形成がより難しくなることがあります。
任意売却は、債権者（金融機関など）の同意がなければ成立しません。
債権者が、リースバックの売却価格や条件に納得しない場合、任意売却自体が認められず、リースバックもできません。
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まとめ：任意売却ならセンチュリー21中央プロパティー
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